V Bratislave v súčasnosti miera neobsadenosti kancelárskych priestorov klesá. Voľných kancelárií je však napriek tomu stále dosť a nájomcovia majú preto – v závislosti od lokality a kvalitatívnej úrovne budov – ešte vždy šancu aj na vyrokovanie lepších podmienok.
Podľa nedávno zverejnenej štúdie medzinárodnej spoločnosti JLL dosiahla celosvetová miera neobsadenosti kancelárskych priestorov rekordných 15,6 percent. Do istej miery to ovplyvnila aj pandémia, kedy sa množstvo ľudí presunulo z kancelárií do domácich pracovní, no prispel k tomu aj pokračujúci prílev nových kancelárskych priestorov na trh. Situácia v Európe však bola z tohto pohľadu menej dramatická a podiel voľných kancelárií tu predstavoval 7,6 percent.
Prázdne kancelárie? Ako sa to vezme
I keď v hlavnom meste Slovenska je tento podiel o niečo vyšší – podľa údajov Bratislava Research Forum za druhý kvartál tohto roka predstavuje neobsadenosť kancelárií v Bratislave 11,6 percent, pričom za ostatných 10 rokov bola na minime v roku 2018, keď predstavovala len päť percent a na vrchole v roku 2013, kedy predstavovala až 14,6 percent – vývojová krivka už od zhruba polovice minulého roka smeruje nadol.
Vývoj miery neobsadenosti kancelárskych priestorov v hlavných mestách V4 a Bukurešti.
Graf: iO Partners Slovakia
Miera neobsadenosti kancelárskych priestorov navyše v súčasnosti klesá nielen v Bratislave, ale aj v Prahe a vo Varšave. Výnimkou v rámci regiónu strednej Európy je len Budapešť.
Ako pre Forbes.sk uviedol Lukáš Králik zo spoločnosti iO Partners Slovakia (bývalý JLL), miera neobsadenosti kancelárií v Prahe v súčasnosti predstavuje 7,3 percent, vo Varšave 11,4 percent, a v Budapešti 12,6 percent.
Znižovaním miery neobsadenosti sa situácia na trhu podľa neho vyvíja v prospech prenajímateľov, čo napomáha rastu cien za nájom. Nájomcom sa zužuje spektrum voľných kancelárskych priestorov na prenájom, a dokonca až do tej miery, že sa môžu dostať do súťaže o jeden priestor viacerí naraz.
Aké zľavy sa dajú vyjednať?
Na druhej strane však platí, že v Bratislave je vzhľadom k relatívne vysokej celkovej neobsadenosti priestorov – či už nových alebo starších – situácia naklonená v prospech nájomcov.
„Z toho dôvodu existuje väčší priestor na vyrokovanie lepších podmienok nájmu s prenajímateľom, čo sa dokáže odzrkadliť vo forme finančných, ale aj nefinančných benefitov,“ hovorí Králik.
Ako vysvetľuje, medzi finančné benefity patria okrem vyjednania a úpravy výšky základnej ceny nájmu za štvorcový meter aj zľavy na nájme v podobe nájomných prázdnin či príspevky prenajímateľa na úpravu priestorov do nadštandardu.
Do tejto kategórie patrí aj možnosť získať určité bonusy, ako je napríklad miesto na fasáde budovy pre logo spoločnosti alebo bezplatný prístup na prislúchajúcu terasu.
Lukáš Králik z iO Partners Slovakia Foto: archív spoločnosti
Lukáš Králik z iO Partners Slovakia Foto: archív spoločnosti
Ako dodáva Králik, nefinančnými benefitmi môžu byť napríklad nadštandardný počet parkovacích miest vyhradených pre firmu a väčšia flexibilita podmienok v zmluve v prospech nájomcu.
Z kancelárií na byty
Pomerne častým javom aj v hlavnom meste Slovenska je konverzia účelu využitia budov z kancelárskych na rezidenčné. Ako vysvetľuje Lukáš Králik, tento jav má viacero príčin.
„Jedným zo zásadnejších dôvodov je neistota developerov ohľadom budúcnosti prenájmu kancelárskych priestorov, či už kvôli masovej dodávke nových budov na trh, ktorá v Bratislave pretrváva už od roku 2016, ale aj zo zmeny pohľadu samotných nájomcov k potrebnej veľkosti, či dokonca potreby priestoru ako takého.“
V hlavnom meste Slovenska tomu podľa neho významnou mierou dopomáha aj extrémny nárast cien nehnuteľností v posledných rokoch, obzvlášť v rezidenčnom sektore, kde dopyt dlhodobo výrazne prevyšuje ponuku nových bytov.
Aká je podľa neho budúcnosť kancelárskeho trhu na Slovensku?
Podľa Králika to bude rôznorodé v závislosti od konkrétnych miest. V prípade Bratislavy naznačuje aj rôznorodosť vývoja i v rámci samotného mesta v závislosti od lokalít.
„Čo sa týka napríklad košického trhu, tam pozorujeme silný trh prenajímateľov, spôsobený extrémne nízkou mierou neobsadenosti, obzvlášť budov triedy A. V ostatných regiónoch je to skôr stabilizované, nakoľko nedochádza k nejakej zásadnej dodávke nových projektov, s malou výnimkou Žiliny,“ hovorí Králik.
Ceny kancelárskych priestorov v Bratislave pri najvyššom štandarde – tzv. Grade A+ a Grade A
Aktuálna trhová cena základného nájmu za jeden štvorcový meter kancelárskych budov v Bratislave sa pohybuje na úrovni 14 až 17,50 eur na štvorcový meter na mesiac, plus DPH, pri budovách triedy Grade A+ a 12,50 až 14,50 eur pri triede Grade A. Ako však upozorňuje Lukáš Králik, pri určovaní ceny za nájom z pohľadu mesačných nákladov je nutné kalkulovať aj s cenou za prislúchajúce servisné poplatky, pričom jej priemerná výška sa v súčasnosti vyšplhala už na päť eur za štvorcový meter za mesiac, plus DPH. Dopočítať treba ešte aj vlastnú spotrebu energií a vody, čo je v priemere kalkulované na úrovni jedného eura za štvorcový meter za mesiac.
V Bratislave, podľa neho, môžeme očakávať zmenu správania trhu v prospech prenajímateľov už ku koncu tohto a začiatkom budúceho roka v oblasti CBD (Central Business District, teda centrálna biznisová časť mesta), v porovnaní s ostatnými časťami mesta, ako sú South bank (severná časť Petržalky okolie ulice Einsteinova), užšie a širšie centrum Bratislavy, kde bude naďalej prevažovať ,,sila trhu nájomcov“.
„V CBD sa najbližšie zhruba tri roky nebude realizovať žiadna zásadná výstavba. Vychádzame z potvrdených plánov dodávky nových kancelárskych projektov na trh, rovnako zo zmien, kedy v rámci tejto oblasti došlo v nemalej miere ku konverzii na rezidenčné využitie, plus odsunutie určitých projektov na ďalšie roky, či dokonca ich zrušenie,“ vysvetľuje Lukáš Králik.
Projekt Apollo Nivy developera HB Reavis v rámci bratislavskej centrálnej zóny na trh prinieol 48-tisíc štvorcových metrov kancelárií. Foto: HB Reavis
Čerstvo dodané projekty v rámci CBD, ako je Apollo Nivy, ale aj projekty, ktoré budú ešte v tomto roku skolaudované – napríklad Pribinova 34 a 40 či The Mill, – sú podľa Králika z väčšej časti alebo úplne pred-prenajaté. Ich dodanie na trh nedoručí taký veľký objem voľných štvorcovým metrov kancelárskej plochy na prenájom, ako by sa očakávalo.
„Záujem nájomcov presťahovať sa zo starých budov triedy B a starších budov triedy A do najnovších modernejších a hlavne nákladovo efektívnejších budov, nevynímajúc aj dôvod preferencie prestížnejšej a občianskou vybavenosťou bohatšej lokality je silný a bude aj naďalej pretrvávať v najbližšom období,“ uzatvára Králik.
