Môžu si dnešní tridsiatnici ešte vôbec dovoliť vlastné bývanie? Otázky za milión, na ktoré sme hľadali odpovede v najnovšej epizóde podcastu Forbes 30 pod 30.
Priemerne zarábajúci tridsiatnik si v hlavnom meste v novostavbe väčší byt nekúpi. Aspoň nie bez pomoci štedrých rodičov alebo bez vlastných finančných zásob. O tom, ako sa kupuje bývanie v hlavnom meste a aké byty idú na „dračku” medzi mladšími ročníkmi sme hovorili spolu s hosťami Vladimírom Boháčom, riaditeľom realitnej kancelárie Arvin & Benet a Rudolfom Bruchánikom, hlavným analytikom investičnej skupiny Bencont Investment.
Zvyšujúce sa ceny nehnuteľností, nárast úrokových sadzieb a stagnujúce mzdy prispievajú k tomu, že pre mladých ľudí je čoraz ťažšie dosiahnuť na vlastné bývanie. Spomínaný trend nie je doménou len realitného trhu na Slovensku, ale je súčasťou širšej európskej až globálnej krízy dostupnosti bývania. U nás získava obzvlášť výraznú podobu, a to najmä v kontexte rýchleho rastu cien v hlavných mestách ako Bratislava a Košice.
Dvojica sa hneď na úvod zhodla, že aj teraz je tá správa doba na kúpu nehnuteľnosti, keďže ceny bytov a domov v posledných mesiacoch klesali. Podobný naratív sa opakuje pravidelne. Prečo je teda práve teraz ideálny čas na kúpu?
„Ak sa historicky pozrieme na vývoj cien nehnuteľností, tak rastú kontinuálne. V zásade je dobrý čas na kúpu stále. Respektíve v našom biznise hovoríme, že najlepší čas na kúpu nehnuteľnosti bol pred piatimi rokmi,“ hovorí Boháč.
Ceny nehnuteľností v Bratislave sa za poslednú dekádu zdvihli aj o desiatky percent, čo zhoršilo situáciu najmä pre mladých záujemcov. Tento nárast súvisí s viacerými faktormi. Okrem dopytu, ktorý výrazne prevyšuje ponuku, zohráva kľúčovú úlohu aj obmedzená výstavba nových bytov a investičné nákupy nehnuteľností zo strany cudzincov alebo domácich investorov.
„V Bratislave je dnes bežné, že ľudia, ktorí si chcú kúpiť byt, čelia obrovskej konkurencii. Byty sa často predajú ešte predtým, ako sa oficiálne dostanú na trh,“ dodal Boháč. Podľa jeho slov tak vzniká situácia, v ktorej je pre mladých ľudí, často na začiatku svojej kariéry a bez vlastného kapitálu, takmer nemožné nadobudnúť vlastné bývanie bez výraznej pomoci od rodiny.
Mzdy a prístup k hypotékam
Jedným z kľúčových faktorov, ktorý ovplyvňuje schopnosť mladých ľudí kúpiť si vlastný byt, je výška ich príjmov. Rudolf Bruchaník vo svojej analýze zdôraznil, že mzdy mladých ľudí, najmä tých, ktorí práve vstupujú na trh práce, nedosahujú úroveň, ktorá by im umožnila pohodlne splácať vysoké hypotéky. „Je smutné, že mnohí mladí ľudia dnes pracujú v nízko platených pozíciách alebo iba začínajú svoju kariéru a ich príjmy jednoducho nestačia na to, aby si mohli dovoliť kúpiť byt,“ uviedol Bruchaník. Aj preto sa ľudia stávajú závislými na externom financovaní.
Navyše, pre narastajúce úrokové sadzby sa mladí ľudia často nemôžu kvalifikovať na získanie hypotéky. „Mnohí dnes čelia situácii, keď banky požadujú vysokú vlastnú spoluúčasť, čo pre nich znamená, že musia mať nasporené výrazné sumy a pre množstvo z nich je to nereálne,“ dodal Boháč.
Na druhej strane Bruchaník pripúšťa, že situácia sa za posledné tri roky zlepšila. „Posledné dva roky mzdy vzrástli o viac ako 20 percent, zatiaľ čo ceny nehnuteľností naopak klesli. Pomer medzi mzdou a cenou nehnuteľností je dnes lepší, než bol posledné tri roky,“ dodal.
V diskusii o prenájmoch Boháč pripomenul, že vysoké úrokové sadzby viedli k nárastu dopytu po prenájmoch. „Posledné dva roky priali hlavne prenájmom, pretože mnoho mladých ľudí nedosiahlo na úver v banke,“ vysvetlil. Zaujímavým paradoxom podľa neho je, že mnohí platia za prenájom viac, než by platili za hypotéku, ak by ju dostali. Dopyt po prenájmoch udržiava trh živý. „Trh s prenájmami je stále veľmi aktívny. Keď sa nehnuteľnosť objaví na trhu, zvyčajne sa rýchlo prenajme,“ dodal Boháč.
Bruchaník zároveň poznamenal, že sentiment hrá dôležitú úlohu pri rozhodovaní o kúpe nehnuteľnosti. „Kúpa nehnuteľnosti je pre mnohých najväčšou investíciou v živote, preto si ju ľudia dôkladne premyslia. Keď majú pocit, že ceny klesnú, odkladajú rozhodnutie, ale keď sú presvedčení, že ceny nepadnú, trh sa oživí,“ povedal Bruchaník.
Čo si môžu mladí dovoliť?
Ďalšou kľúčovou otázkou diskusie bolo, čo si vlastne mladí ľudia môžu reálne dovoliť kúpiť. Bruchaník poskytol konkrétny príklad: „Priemerná mzda na Slovensku je približne 1500 eur a priemerná cena nehnuteľnosti je 2450 eur za meter štvorcový. To znamená, že ak si človek vo veku 30 rokov kupuje dvojizbový byt s rozlohou 50 metrov štvorcových, tak ho kúpi za približne 122-tisíc eur.“ Pripomenul, že kupujúci potrebuje mať nasporených aspoň 20 percent z tejto sumy, čo by viedlo k hypotéke približne 100-tisíc eur. „Splátka hypotéky by bola okolo 480 eur mesačne, čo znamená, že na takúto nehnuteľnosť by priemerný človek na Slovensku mohol dosiahnuť,“ vysvetlil Bruchaník.
V Bratislave sú ceny nehnuteľností tri až štyrikrát vyššie než v iných častiach Slovenska.
V Bratislave je situácia iná, pretože ceny nehnuteľností sú výrazne vyššie. „Tamojšie ceny nehnuteľností sú tri až štyrikrát vyššie než v iných častiach Slovenska, zatiaľ čo mzdy nie sú trojnásobne vyššie,“ uviedol Bruchaník. Mladí ľudia v hlavnom meste preto čelia väčším výzvam. Dvojice si môžu dovoliť kúpiť dvojizbový byt v novostavbe, ale jednotlivci s priemernou mzdou budú musieť hľadať menšie jednoizbové byty alebo staršie nehnuteľnosti.
Vladimír Boháč dodal, že pre mnohých mladých je kľúčovým faktorom pri kúpe nehnuteľnosti pomoc od rodičov. „Často potrebujú pomoc od rodičov, či už formou finančnej podpory, alebo založením rodičovskej nehnuteľnosti,“ povedal Boháč. Vysvetlil, že napriek ťažkostiam s dosiahnutím hypotéky, mnohí mladí ľudia nakoniec dokážu kúpiť nehnuteľnosť práve vďaka podpore rodiny.
Regionálne rozdiely a výstavba
Diskusia sa tiež venovala rozdielom medzi regiónmi. Bruchaník poznamenal, že v oblastiach s vysokou nezamestnanosťou a nižšími mzdami sa výstavba nových nehnuteľností takmer úplne zastavila. „V regiónoch, kde je málo peňazí a nízka nezamestnanosť, sa málo stavia. Aj keď sú pozemky za nízku cenu, stavebné náklady sú stále vysoké,“ vysvetlil Bruchaník. Mnohí mladí ľudia sú nútení kupovať staršie byty, ktoré si vyžadujú rekonštrukciu, čím sa zvyšujú ich náklady. „Rekonštrukcia starších nehnuteľností môže byť pre mladých ľudí náročná, pretože si často musia financovať aj náklady na zariadenie bytu,“ dodal.
Bruchaník sa zamyslel aj nad stavom panelákov a ich údržbou. „Ak sú paneláky dobre zateplené, nemalo by hroziť, že sa budú rozpadávať. Dôležité je, aby bola budova pravidelne udržiavaná a zateplená,“ uviedol. V diskusii sa takisto objavila otázka, čo môže mladý človek robiť, ak si nemôže dovoliť kúpiť byt v dobrom stave. Boháč poradil, aby sa mladí ľudia nielen pozerali na cenu nehnuteľnosti, ale aj na náklady na prevádzku. „Mladí by sa mali pozerať aj na náklady na fond opráv a ďalšie náklady, ktoré môžu byť v prípade starších nehnuteľností vysoké,“ upozornil.
Budúcnosť bývania
V záverečnej časti diskusie sa hostia zamysleli nad budúcnosťou bývania na Slovensku a udržateľnosťou modelu financovania bývania prostredníctvom hypoték. Bruchaník varoval, že ak sa úrokové sadzby dostanú na historicky nízke úrovne, môže to spôsobiť prehriatie trhu. „Zdravá úroková sadzba by mala byť medzi dvoma a tromi percentami. Ak sú sadzby príliš nízke, trh sa môže prehrievať, čo vedie k neudržateľnému rastu cien nehnuteľností,“ vysvetlil.
Vladimír Boháč zdôraznil, že stabilita je dôležitá pre zdravé fungovanie trhu. „Ja osobne preferujem stabilitu pred extrémnymi výkyvmi. Dobrý trh by mal ponúkať vyvážené ceny a dostupnosť bývania,“ dodal.
Ak sú sadzby príliš nízke, trh sa môže prehrievať, čo vedie k neudržateľnému rastu cien nehnuteľností.
Diskusia na tému bývania mladých na Slovensku ukázala, že situácia je komplexná a vyžaduje kombináciu rôznych prístupov, aby sa zlepšila dostupnosť bývania. Od regulácie trhu a podpory zo strany štátu až po individuálne investičné stratégie, pričom každý aspekt hrá dôležitú úlohu. „Kúpa nehnuteľnosti je rozhodnutím na celý život, a preto by sa malo k tomuto kroku pristupovať zodpovedne a premyslene,“ uzavrel Bruchaník.
Bývanie na Slovensku ostáva výzvou, ale aj možnosťou pre tých, ktorí sú ochotní hľadať a adaptovať sa na súčasné podmienky trhu. Rovnako ako v iných oblastiach života, aj v bývaní platí, že informovanosť a plánovanie sú kľúčom k úspechu.