Väčšina tohto roka sa na slovenskom realitnom trhu niesla na vlne ochladenia. So zníženým dopytom súviseli aj zvyšujúce sa úrokové sadzby hypoték. Pasuje sa s podobnými problémami aj zahraničie? Ako sa vyvíja situácia pre slovenských developerov pôsobiacich v Londnýne, Prahe či Ľubľane?
Opýtali sme sa štyroch najväčších developerských spoločností, ktoré majú rozbehnuté projekty aj mimo našej krajiny: J&T Real Estate, Penta Real Estate, Corwin a Cresco Real Estate.
J&T Real Estate:
Triptych Bankside a Appleby Blue. Foto: J&T Real Estate (18 fotografie)
Svoj pilotný projekt v Londýne počas tohto leta dokončila londýnska divízia J&T Real Estate. Komerčná hodnota projektu Triptych Bankside dnes predstavuje sumu viac ako 520 miliónov eur. V dvoch 15- a 19-podlažných budovách sa nachádza dohromady 169 bytov a 70 percent z nich už má svojho majiteľa.
Najlacnejší z dnes dostupných má tri izby, 84 štvorcových metrov, nachádza sa na prvom poschodí a stojí v prepočte viac ako 1,9 milióna eur.
Tretia budova Triptych Bankside je o niečo nižšia, má 10 podlaží a ponúka 8,1-tisíca štvorcových metrov priestorov pre administratívu či obchodné prevádzky. Pre nájomcov sú v nej dostupné aj služby ako kaviareň, sprchy, šatne a takisto aj miestnosť pre bicykle. Táto budova je už plne obsadená, uvádza Daniel Suchý, hovorca a senior PR manažér J&T Real Estate.
Súčasťou celého projektu sú aj co-workingové priestory, privátne salóniky, súkromné 14-miestne kino, 24-hodinová recepcia a priestory na oddych aj šport. Za návrhom stojí londýnske architektonické štúdio Squire & Partners. Tí uvádzajú, že sa pri kreslení zakrivených terás inšpirovali sochárskou estetikou.
V spolupráci s charitou United St Saviour’s Charity postavil developer J&T Real Estate v rámci poplatku za rozvoj aj domov pre seniorov vo štvrti Southwark. Nazýva sa Appleby Blue a poskytne nízkonákladový domov so starostlivosťou.
Seniori majú svoje ubytovacie jednotky, k dispozícii majú komunitnú kuchyňu a viaceré spoločné priestory. Suchý v tejto súvislosti dodáva, že aktuálne prebieha sťahovanie obyvateľov.
Londýn je stabilnejší, no J&T mieri do nových vôd
V porovnaní s bratislavským je ten londýnsky realitný trh o niečo predvídateľnejší a procesy sú ukončené rýchlejšie. V Londýne platia jasné pravidlá, developer tak vie presne nastaviť celý projekt a jeho profitabilitu, vrátane času na získanie povolení.
„Trhy s dlhou tradíciou sú stabilizované a prinášajú vysokú mieru istoty a návratnosti. Sú aj oveľa likvidnejšie, takže zahraniční investori nemajú obavy na nich investovať,“ uvádza hovorca a senior PR manažér.
Developer J&T Real Estate však čoskoro vstúpi do pre neho ešte neprebádaných realitných vôd. „Aktívne sa zaoberáme vstupom na nemecký trh a ešte tento rok plánujeme predstaviť náš prvý projekt,“ dodáva Suchý.
Penta Real Estate:
Projekty v Českej republike. Foto: Penta Real Estate (20 fotografie)
Pre Penta Real Estate je okrem tuzemského trhu aktuálne kľúčový ten český. Konkrétne sa spoločnosť zatiaľ orientuje na Prahu. Rozpracovaných má niekoľko projektov, ide o rezidencie aj administratívu.
Kancelársku Masaryčku pri Masarykovom námestí tento rok riadne skolaudovali, nasťahovali sa prví nájomcovia a otvorili sa aj prvé reštaurácie. Aktuálne prebiehajú posledné práce na zlatej fasáde. Na podobe dvojice budov sa priamo podieľala už zosnulá architektka Zaha Hadid a je to jeden z jej posledných projektov.
Tie dohromady do niekdajšej brownfieldovej časti priniesli 26,9-tisíca štvorcových metrov priestorov, na dvoch podlažiach sa počíta s maloobchodnými a gastro prevádzkami. Ako uvádza Pavel Streblov, riaditeľ pre komerčnú výstavbu Penta Real Estate, budovy sú úplne obsadené. Obe majú certifikát LEED Platinum.
Na koniec septembra 2023 je naplánované otvorenie ďalšej dvojice administratívnych budov. Projekt Nová Waltrovka nadväzuje na dve fázy Waltrovky a v rámci prvej etapy vzniklo 24-tisíc „štvorcov“ kancelárií a 4,3-tisíca maloobchodných priestorov.
V Prahe kolíšu ceny aj dostupnosť hypoték
„Waltrovka je z polovice obsadená. Kancelárske budovy v Prahe majú relatívne nízku mieru neobsadenosti, dopyt teda existuje, no nové administratívne projekty v Prahe boli pre kolísanie cien a ďalšie faktory pozastavené,“ dodáva Streblov.
Čo sa týka bytov, tých má Penta Real Estate vo výstavbe dohromady približne tisíc v rámci šiestich projektov – Nuselský pivovar, Nová Waltrovka, Rezidencia Juliska, Victoria Palace, Chittussi a MOCCA Vysočany. Podľa Jana Kalaša, riaditeľa predaja českej Penta Real Estate, je z celkového počtu dnes voľných 380 jednotiek.
V Prahe sa developer sústredí na bývanie vo vyššom štandarde a klienti byty často kupujú za vlastné peniaze. „Priemerné ceny ponúkaných bytov sú preto vyššie, než je aktuálny trhový priemer. Pohybujú sa v priemere okolo 160-tisíc českých korún (cca 6,6-tisíca eur) za štvorcový meter, najlacnejšie okolo 120-tisíc (cca 4,9-tisíca eur), pričom sa líšia podľa lokality, poschodia, dispozície bytu a ďalších faktorov,“ uvádza Kalaš.
Podobne ako na Slovensku, aj u našich susedov však karty na realitnom trhu zamiešala dostupnosť hypoték. Kalaš tak podmienky za posledný rok hodnotí ako náročnejšie, než na aké boli kedysi zvyknutí.
Ďalší vývoj na druhej strane nevidí negatívne. Inflácia síce zostáva zvýšená, ale už má klesajúcu tendenciu. Navyše má budúci rok dôjsť k zníženiu DPH na byty o tri percentá, čo umožní ich cenovku o danú čiastku znížiť.
Corwin:
Kvartet a Vilharia. Foto: Corwin (12 fotografie)
Na slovinský realitný trh vstúpil tuzemský developer Corwin prostredníctvom projektu Kvartet. S jeho výstavbou sa začalo v auguste 2020 a ide o štvoricu vežiakov, každý z nich má 16 podlaží a dohromady ponúknu 221 bytov. Terasovité budovy z dielne architektonického štúdia OFIS arhitekti sú súčasťou novovznikajúcej štvrte asi tri kilometre od centra Ľubľany, kde sa pretvára brownfield.
Ako uvádza Michal Hájek, riaditeľ oddelenia marketingu a PR, Kvartet sa aktuálne blíži k dokončeniu, kolaudácia by tak mala prebehnúť už čoskoro. „Prvé byty budeme odovzdávať na konci tohto roka,“ dodáva.
Okrem rezidencie stavia Corwin najzelenšiu administratívnu budovu v spomínanej krajine. Projekt Vilharia navrhli Schmidt Hammer Lassen Architects a nachádza sa neďaleko hlavnej stanice v Ľubľane. 36,5-tisíca štvorcových metrov prenajímateľnej plochy má certifikát LEED Platinum a na prízemí počíta s retailovými prevádzkami.
„Pozemok pod Vilhariou získal Corwin v roku 2020. Príprava projektu vrátane zmeny územného plánu si vyžiadala niečo viac ako dva roky,“ dopĺňa Hájek s tým, že s realizáciou sa začalo v roku 2023.
Slovinsko oživuje brownfieldy, no pri cudzincoch je opatrné
Výstavba navyše podľa Hájeka napreduje podľa plánu. Jedným z faktorom je aj prístup samotného vedenia slovinskej metropoly, keďže momentálne medzi ich hlavné priority vo všeobecností patrí revitalizácia brownfieldov.
Aj keď pri zahraničných investoroch bývajú najprv opatrní. „Následne však majú veľmi aktívny prístup k projektom, vedenie mesta osobne navštevuje stavby a zaujíma sa o postup a harmonogram prác.“
Oproti Ľubľane tak povoľovacie procesy v Bratislave postupujú pomalšie, no Hájek na druhej strane dodáva, že v súčasnosti ako developer vnímajú, že sa aj naše hlavné mesto postupne hýbe podobným smerom.
V Slovinsku má navyše developer ďalšie plány, ako totiž prezrádza, nejde o jediný projekt, ktorý tam chystá. „Prestavba zanedbaného územia blízko centra bude pokračovať projektom na Masarykovej ulici a rozsiahlym brownfieldom Kolínska. Ďalšia akvizícia, tentokrát na Linhartovej ulici, zahŕňa development plochy s rozlohou 16,5-tisíca štvorcových metrov.“
V príprave má Corwin taktiež nový development v Českej republike, bližšie detaily zatiaľ nie sú známe.
Cresco Real Estate:
SO-HO Holešovice. Foto: Cresco Real Estate (7 fotografie)
Najväčší slovenský rezidenčný developer sa zo zahraničných trhov orientuje zatiaľ len na Česko. V pražských Holešoviciach stavia SO-HO, ktorého prvá etapa do lokality priniesla 148 bytov a loftov v rôznych dispozíciách, od jedno- až po štvorizbové mezonety.
„Výstavba pokračuje podľa plánov a prvá etapa projektu bude dokončená už v závere tohto roka. Momentálne dokončujeme interiéry bytov, fasádu a začíname všetky vonkajšie práce,“ uvádza Ján Krnáč, výkonný riaditeľ Cresco Real Estate, s tým, že komplikácie na trhu taktiež pocítili, no podarilo sa im s nimi vďaka dobrým dodávateľom a plánovaniu vysporiadať.
Spomínaný projekt vzniká na mieste, kde stál niekdajší priemyselný podnik TESLA Holešovice. Jedna z pôvodných budov bola zrekonštruovaná a taktiež bol dostavaný ďalší rezidenčný blok. Celkovo má SO-HO tri etapy, autormi druhej a tretej sú pražskí architekti zo štúdia QARTA Architektura.
Krnáč zároveň dodáva, že onedlho spustia predaj bytov v druhej etape, kde je 180 jednotiek. Tá prvá je v súčasnosti vypredaná na 70 percent, priemerná cenovka za jeden štvorcový meter predstavuje 160-tisíc českých korún. Ide približne o 6,6-tisíca eur za „štvorec“.
Predaje sa zastavili v Česku aj na Slovensku
Na webovej stránke projektu je aktuálne najdrahším voľným bytom s verejnou cenou štvorizbový mezonet na siedmom podlaží s výmerou 118,9 štvorcového metra za takmer 867,5-tisíca eur.
„V oboch krajinách sa v prvých mesiacoch tohto roka predaje na developerských projektoch vo všeobecnosti zastavili,“ komentuje posledné dianie na slovenskom aj českom realitnom trhu Krnáč.
„Naše to až tak nezasiahlo, ale v porovnaní s predchádzajúcim obdobím sme tiež zaznamenali pokles záujmu o nehnuteľnosti. To platí pre oba trhy,“ uzatvára s tým, že zatiaľ chce gro svojich aktivít developer naďalej sústrediť u nás.
