13. decembra 2021

V Bratislave a blízkom okolí sú pozemky, na ktorých by sa dalo postaviť 100- až 150-tisíc bytov, čo by vyriešilo problém s bývaním v hlavnom meste, hovorí šéf stavebnej spoločnosti YIT Slovakia Milan Murcko. Problém však podľa jeho slov spočíva v tom, že nie sú v územnom pláne klasifikované ako stavebné pozemky určené na bytovú zástavbu.

Murcko poukazuje, že ide napríklad o bývalé výrobné areály, ktoré sa nachádzajú uprostred rezidenčných zón. Čo sa s tým dá robiť a čo si šéf YIT Slovakia myslí o ďalšom vývoji na bratislavskom rezidenčnom trhu?

Môžete povedať, že tu sa stavať nebude, ale tým zároveň spôsobíte, že ľudia pôjdu bývať do Dunajskej Lužnej, Borinky, Senca… To však znamená, že každé ráno všetci títo ľudia sadnú do auta, zahltia príjazdové cesty, zahltia parkovanie v meste, ovplyvnia životné prostredie a má to oveľa viac neželaných dôsledkov.

Čo sa podľa vás bude diať na bratislavskom trhu rezidenčných nehnuteľností v budúcom roku?

V prvom rade sa vyhýbam predpovedaniu budúcnosti, lebo v tom nie som dobrý (smiech). Je tu priveľa faktorov, ktoré navzájom reagujú, a výsledok tak môže byť veľmi rozmanitý.

Reklama

Ak však predpokladáme, že sa v budúcom roku nič zásadné neudeje, pravdepodobne budeme vidieť ďalší rast cien nehnuteľností, no tempo rastu sa spomalí, pretože už začíname narážať na dostupnosť bývania z hľadiska ceny.

Ceny ovplyvňujú investori aj mzdy v stavebníctve

Napriek tomu ceny bývania stále rastú. Čím je to spôsobené?

Je za tým silný dopyt po bývaní. Na trhu je veľa investorov (kupujúcich byty ako investíciu, nie primárne na vlastné bývanie, pozn. red.). Keby byty kupovali ľudia len na bývanie, situácia by bola celkom iná.

Milan Murcko, CEO YIT Slovakia Foto: Miro Nôta pre Forbes Slovensko

Spomínali ste, že za rastom sú aj iné položky…

Áno. Napríklad za posledných 10 rokov mzdy v stavebníctve narástli o zhruba 80 percent (v hrubých nákladoch, pozn. red.). Materiál tiež zdražel o zhruba 80 percent.

Ľudia sa čudujú, ako je možné, že cena bytov stále rastie, ale málokto vie, že asi 50 percent nákladov na realizáciu bytového domu sú práve mzdy. Navyše, cena pozemkov narástla za ostatných 10 rokov trojnásobne. Pritom cena pozemku tvorí asi 15 – 20 percent z ceny bytu.

Stavebné povolenia sú pomalé

Stavajú sa dnes menšie byty ako napríklad pred 10 rokmi?

To je ťažké povedať, lebo štatistika to môže skresľovať. Ak vezmeme do úvahy relatívne podobné projekty v podobných lokalitách a natiahneme časovú os napríklad 10 rokov dozadu, tak dnešná priemerná rozloha bytov je nižšia.

Spôsobené je to zníženou dostupnosťou bývania. Tento stav vyplýva z toho, že nemáme dosť povolených projektov, aby sme mohli uspokojiť dopyt na trhu.

Ako sa dá vyriešiť tento problém?

Aby bol celý stavebný proces efektívnejší, pomohli by nám legislatívne úpravy, či už je to nový stavebný zákon alebo zákon o územnom plánovaní. V rýchlosti vydávania stavebných povolení sme podľa údajov Svetovej banky na 146. mieste z celkového počtu 186 krajín, za krajinami ako sú Etiópia, Zimbabwe či Gabon.

Pozemky v Bratislave sú, ale…

A čo zmena územného plánu v hlavnom meste?

Tá by určite výrazne pomohla. V Bratislave a v blízkom okolí sú pozemky, na ktorých by sa dalo postaviť 100- až 150-tisíc bytov, čo by vyriešilo problém s bývaním v hlavnom meste. Problém však je, že tieto pozemky nie sú v územnom pláne kvalifikované ako stavebné pozemky určené na bytovú zástavbu.

A to aj napriek tomu, že ide napríklad o bývalé výrobné areály, ktoré sa nachádzajú uprostred rezidenčných zón. Ja chápem aj poslancov mestského zastupiteľstva, že nechcú meniť územný plán, lebo drvivá väčšina ich voličov si neželá, aby sa v ich blízkosti stavalo.

A keďže každý nový projekt bude nevyhnutne v blízkosti niekoho, ťažko sa takáto zmena presadzuje. Treba si však uvedomiť, že každé takéto rozhodnutie má svoje následky. Ak tu nebude dostatok bytov, kam pôjdu bývať naše deti, keď vyrastú? Pretože za ostatných 10 rokov sú porazenými najmä mladé rodiny s deťmi, ktoré chcú bývať.

Na druhej strane sú tu aj víťazi…

Áno, získali špekulatívni investori alebo majitelia pozemkov, čo boli väčšinou privatizéri z 90. rokov. Títo ľudia nemuseli spraviť vôbec nič a za 10 rokov im hodnota majetku vzrástla trojnásobne. Nepričinili sa k tomu absolútne ničím.

Reklama

Problém „satelitov“ sa týka aj mesta

Mohlo by Bratislave pomôcť lepšie plánovanie urbánneho rozvoja?

Viete, teória komplexných adaptívnych systémov hovorí o tom, že všetko je so všetkým prepojené. Pochopiť dynamiku, ktorá sa za tým skrýva, je veľmi dôležité, lebo aj zdanlivo nevýznamný faktor môže mať významný dopad na niečo, o čom ani netušíme. Ak chce niekto riadiť systém urbánneho rozvoja podľa toho čo sa o tom naučil za komunizmu, môže ľahko zničiť životy mnohým ľuďom.

Prečo?

V prvom rade si myslím, že urbánny rozvoj sa nedá riadiť, dá sa len ovplyvňovať. Môžete napríklad povedať, že tu sa stavať nebude, tým ale zároveň spôsobíte, že ľudia pôjdu bývať do Dunajskej Lužnej, Borinky, Senca…

To však znamená, že každé ráno všetci títo ľudia sadnú do auta, zahltia príjazdové cesty, zahltia parkovanie v meste, ovplyvnia životné prostredie a má to oveľa viac neželaných dôsledkov. Mesto je primárne ekonomický fenomén priamo závislý od počtu obyvateľov. Ak chcete vedieť, ako sa nám darí, porovnajte si vývoj počtu obyvateľov Viedne a Bratislavy za 30 rokov.

Našli ste chybu? Napíšte nám na editori@forbes.sk

Ľutujeme, vašu emailovú adresu sa nepodarilo prihlásiť k odberu.
Ďakujeme za vaše prihlásenie!

Potrebujete ráno získať rýchly prehľad?

Odoberajte Forbes Espresso

O aké témy máte záujem?