Do jednej z najväčších slovenských developerských spoločností prišiel Juraj Nevolník ešte ako študent. Postupne na seba preberal väčšie agendy, a to často z vlastnej iniciatívy. Dnes zastáva funkciu výkonného riaditeľa v Penta Real Estate.
V rozhovore sa dozviete:
- aké sú plány s projektom Bory a ako napredujú ďalšie projekty,
- akým význam čelila firma v uplynulom roku,
- čo sa bude ďalej diať na realitnom trhu,
- ako spomína na svoje začiatky v Penta Real Estate,
- akým spôsobom manažuje svojich ľudí,
- ako vyzerá práca výkonného riaditeľa a čo ho inšpiruje.
Komplexný projekt Bory
Vaša Nemocnica Bory je už otvorená. Ako napredujete v rámci rezidenčnej časti projektu Bory?
Bory sú veľmi komplexná štvrť, výstavba ide podľa plánu. Ide o jeden z prvých projektov Penty – keď som začínal, spoločnosť vykupovala polia za Bratislavou. Teraz už máme na Boroch vybudovanú infraštruktúru, niekoľko dokončených rezidenčných etáp, obchodné prevádzky, služby, materskú školu aj nemocnicu.
Lokalita však ešte stále len dostáva svoj charakter a plánujeme ju dlhodobo rozvíjať. Či už ide o budovanie verejných priestorov alebo doplňujúcu občiansku vybavenosť.
Pri Boroch rátate aj s predĺžením električkovej trate. V akej fáze sú aktuálne diskusie s bratislavským magistrátom?
Momentálne prebieha projektová príprava predĺženia električkovej komunikácie. Ideme ju obstarávať na prvú etapu a uvidíme, ako to bude napredovať. Ja som presvedčený, že je aj v záujme mesta, aby tadiaľ električka pokračovala. Už len pre nemocnicu a zvýšenie jej dostupnosti pre obyvateľov.
Nové akvizície a príležitosti rastu
A čo vaše ďalšie projekty?
Máme rozostavanú poslednú etapu projektu Pri Mýte. To je taká čerešnička na torte, ktorá uzavrie náš development v tejto lokalite. Nedávno sme uzavreli architektonicko-urbanistickú súťaž na projekt na rohu ulíc Vajnorská a Odborárska v Bratislave. V marci sme uzavreli aj súťaž na projekt Southbank na južnom brehu Dunaja.
Vybrali sme návrh od ateliérov s medzinárodnou pôsobnosťou – Snøhetta, Studio Egret West a gro architekti, ktorí pripravili naozaj veľmi krásny koncept. Zároveň sa stále pozeráme po nejakých ďalších príležitostiach biznisového rastu a možných akvizíciách.
Riešite v prípade pozemkov, na ktorých má stáť Southbank Bratislava, zmenu územného plánu?
Zmena územného plánu je rozbehnutá, na základe architektonickej a urbanistickej štúdie schválenej v roku 2016. My sme do tohto projektu vstupovali aj práve kvôli tomu, že sa situácia výraznejším spôsobom posunula dopredu.
Naša architektonicko-urbanistická súťaž preto bola pripravená tak, aby reflektovala regulatívy, ktoré v území po zmene územného plánu nastanú. V princípe sme naskočili do rozbehnutého vlaku a prispôsobili sme sa tomu, čo sa tam plánuje.
Máte už pri Southbanku odhad výšky investície?
Ešte je o tom veľmi predčasné hovoriť. Sme naozaj iba na začiatku, pri kreovaní urbanizmu.
Najchladnejšie obdobie a najťažšie výzvy
S čím ste sa vlani postretli v dôsledku vojny na Ukrajine?
Vojna nás šokovala a z krátkodobého hľadiska znamenala paralýzu obchodných vzťahov. Zmenilo to celú paradigmu fungovania biznisu v Európe. Odštartovalo to vlnu inflácie, zdražovania a tak ďalej. Na prelome rokov 2022 a 2023 sme pocítili najchladnejšie obdobie z hľadiska predajov bytov.
V celej Bratislave sa predávali jednotky, maximálne desiatky bytov. Naproti tomu ešte niekoľko mesiacov predtým, keď sa všetci snažili poistiť si výhodné hypotéky, sme mali doslova tlačenicu na predajnom mieste. Momentálne očakávame, že sa to znormalizuje a vraciame sa do, nazvime to, normálnych predajných čísel.
Juraj Nevolník, výkonný riaditeľ Penta Real Estate. Foto: Miro Nôta pre Forbes
Juraj Nevolník, výkonný riaditeľ Penta Real Estate. Foto: Miro Nôta pre Forbes
Čo bolo pre vás v roku 2022 najväčšou výzvou?
Povedal by som, že našou úlohou minulý rok bolo zastabilizovať portfólio po odchode Jozefa Oravkina, ktorý si zobral časť projektov so sebou. To sa nám podarilo pomerne rozsiahlymi nákupmi pozemkov.
Nakoľko máte dnes vypredané vaše rezidencie?
V rámci projektu Pri Mýte a dvoch rozostavaných etáp na Boroch sú byty predané na niečo cez 50 percent. Nie sme však pod stresom, že by sme boli nútení siahnuť po taktike výpredajových cien alebo ponúkať zľavy.
Je dôležité si uvedomiť, že za minulý rok narástli ceny približne o 15 percent. Takže aj keď developer neposkytne žiadnu zľavu, ale udržuje cenu aká bola pred rokom, tak de facto dáva zľavu 10 až 15 percent, keďže ceny ostatných produktov vzrástli, rovnako ako cena práce. Z tohto pohľadu ani neočakávam výraznejšie nominálne zlacňovanie.
Čiže môžeme počítať s tým, že daná cenová relácia bytov v Bratislave sa udrží aj naďalej…
Všetky ceny sú definované ponukou a dopytom, ničím iným. Keby zajtra ľudia plošne prestali kupovať byty, tak zrejme stratia hodnotu a ich cena bude blízka nule. No to sa, pravdepodobne, nestane, pretože ľudia budú potrebovať ešte pomerne dlho miesto, kde bývať a žiť. Samozrejme, nechcem sa hrať na múdreho a hovoriť, že ceny klesnúť nemôžu… Môžu z krátkodobého hľadiska, ale nie z dlhodobého hľadiska. Ani to neočakávam.
Ceny, zľavy a marketingové triky
Predpokladám, že predaje budete naďalej fázovať…
Snažíme sa byty uvoľňovať do predaja práve tak, aby sme boli schopní rozumne manažovať náklady a výnosy. Nechceme sa dostať do situácie, že napríklad na začiatku predstavíme projekt, predáme veľa bytov a potom budeme mať problém s udržaním, profitabilitou a budeme nútení neprimerane šetriť na stavebných nákladoch, alebo si od klientov pýtať doplatky. Takto to naozaj nerobíme, pretože reflektujeme situáciu na trhu – aj z pohľadu vývoja cien.
Už ste naznačili, že niektorí vaši konkurenti ponúkajú dnes ku kúpe bytu zľavy, bonusy, garantovanú hypotéku či nové formy financovania. Plánujete niečo podobné?
Garantovaná hypotéka je len iná forma zľavy – dotácia, ktorú klient získava. Treba si to v prvom rade spočítať, pretože to, čo vyzerá na prvý pohľad ako marketingová taktika konkurencie, je v podstate zľava v jednotkách tisícok eur.
Osobne nie som zástancom žiadnych takýchto marketingových trikov alebo kampaní. Jednoducho, cena je cena a je zverejnená. Klient vo finále aj tak platí jednu kúpnu cenu, či už má v nej parkovanie alebo kuchynskú linku, akokoľvek mu to namaľujete.
Pozrime sa na fakty
Aký vývoj na realitnom trhu môžeme podľa vás očakávať?
Nemám krištáľovú guľu, aby som vedel predpovedať, aký bude vývoj. Každý, kto tvrdí, že to vie, nehovorí pravdu. Ale treba sa pozerať na fakty.
V Bratislave každoročne pribudne niekoľko tisíc obyvateľov. Či už migráciou, cestou za prácou, alebo tým, že končia vysoké školy, zakladajú si rodiny, hľadajú prácu. Títo ľudia budú potrebovať niekde bývať. A problémom v Bratislave je opäť to, že bytov je nedostatok.
Situácia je komplikovaná. Roky poukazujeme na zastaraný územný plán. Povoľovacie procesy idú pomaly a namiesto toho, aby sa zjednodušovali, sa komplikujú. Verejnosť je viac aktívna pri povoľovaní developerských projektov, čo tiež vedie k nejakému zdržaniu.
Čelíme tak výzve sa tomu prispôsobiť, keďže na jednej strane máme dopyt, na druhej strane máme nedostatok ponuky. Samozrejme, mám konflikt záujmov, pretože ako developer chcem, aby si klienti byty kupovali. Myslím si však, že nejaké výrazné zmeny na trhu nás nečakajú, pretože tie fundamenty sú tu.
Na čo sa chystáte v najbližšej dobe?
Kľúčovým bude posun projektov a získanie povoľovacích míľnikov pre naše portfólio. A plánujeme rásť zásadným spôsobom. Z Penta Real Estate chceme urobiť európskeho hráča, nielen lokálneho československého developera.
Budúcnosť pre Ukrajinu
Môžete už komunikovať, nad akým zahraničným trhom uvažujete?
Zatiaľ nie, ale včas o tom budeme informovať. Ambície máme veľké.
Pôjdete smerom na západ?
Hovorí sa, že nikdy nehovor nikdy. Nechcem predbiehať, ale keď sa skončí vojna na Ukrajine, tak nášho východného suseda jednoznačne čaká zásadná zmena a odrazenie sa od toho, že boli vnímaní ako periféria Európy.
S podporou Európskej únie má Ukrajina pred sebou pomerne zaujímavú budúcnosť a nikdy neviete, či vás cesty zavedú na východ, sever, juh alebo na západ.
Čo si viete predstaviť, že by ste realizovali na Ukrajine?
Čokoľvek.
O začiatkoch v developerskom biznise
Vráťme sa na začiatok. V Penta Real Estate pôsobíte od roku 2010, nastúpili ste ako študent architektúry. Prečo ste sa vybrali práve týmto smerom?
Do Penta Real Estate som sa dostal úplnou náhodou. Po štvrtom ročníku vysokej školy som si povedal, že je čas začať praxovať v odbore. Vytipoval som si viacero firiem a architektonických ateliérov a oslovil ich. V tom čase som našiel na internete inzerát, že v Pente hľadajú výpomoc.
Skúsil som to, a hoci bol paradoxne ponúkaný plat nižší ako v jednom architektonickom ateliéri, kde som už ponuku dostal, išlo o zaujímavú príležitosť. Mohol som pričuchnúť k tomu, ako to vyzerá vo svete veľkých stavebníkov.
Dopadlo to tak, že som už v Pente ostal. Bola to taká hra osudu. Čo sa týka štúdia, architektúru som si zvolil, pretože kombinovala pre mňa také tie mäkké zručnosti a estetiku s technikou a technológiou. Pôvodne som sa hlásil aj na Katedru dizajnu na STU.
Juraj Nevolník, výkonný riaditeľ Penta Real Estate. Foto: Miro Nôta pre ForbesAko spomínate na vaše začiatky v Pente?
Prvý deň vo firme som pokazil kávovar a veľmi som sa za to hanbil. No to, čo ma prekvapilo, bola veľmi profesionálna organizácia firmy, vysoké pracovné nasadenie, ale zároveň naozaj ľudský a priateľský kolektív.
Nečakaj, kým ti dajú nejakú komplexnejšiu agendu. Keď máš pocit a chuť, začni to robiť.
Čo vaša cesta k súčasnej pozícii?
Môj niekdajší šéf, úspešný architekt Miroslav Hrušovský, mi raz povedal, aby som nečakal, kým ti dajú nejakú komplexnejšiu agendu. Keď máš pocit a chuť, začni to robiť. A tak aj bolo. Zakaždým som si povedal, že chcem riešiť veci inak a napredovať o krok ďalej a ďalej a ďalej.
A to bola vlastne moja kariérna cesta. Nečakať, kým ma niekto potľapká po pleci za to, čo som urobil, a ponúkne mi iné miesto, ale proaktívne si začať brať nejakú „vyššiu“ agendu.
Projekt, ktorý definuje vašu kariéru
Podieľali ste sa na mnohých projektoch. Ktorý je váš najobľúbenejší?
Možno to bude znieť ako klišé, ale naozaj nemám najobľúbenejší projekt. Každý z nich bol pre mňa niečím špecifický. Či už tým, že som sa mu venoval, keď som nastúpil, alebo to bol môj prvý samostatný projekt, alebo povedzme, že bol najnáročnejší. Takto by som mohol menovať veľa projektov.
No takým skokovým míľnikom bol pre mňa kancelársky projekt Rosum. Išlo o prvú stavbu, ktorú som mal ako manažér na starosti v podstate samostatne, čo sa týka príprav a povoľovania výstavby. Projekt sme manažovali spolu s bývalým kolegom, ktorý mal na starosti obchodnú stránku. On prišiel z nie developerského prostredia, ale z prostredia agentov a poradcov. Ja som bol architekt. Čerstvý absolvent alebo som ešte len končil školu.
Vtedy sme boli doslova hodení do vody a pre mňa to bol projekt, na ktorom som sa veľmi veľa naučil. Práve tu ma začala lákať tá biznisová stránka veci, nad rámec architektúry a stavebníctva. Z tohto pohľadu je pre mňa Rosum projekt, ktorý definoval moju kariéru.
Sila stretnutí v kuchynke
Ako vyzerá váš bežný deň?
Nemám bežný deň. Nie som zástancom veľmi formálnych a dopredu nalinkovaných dní. Keď k nám prišiel jeden kolega z externého prostredia, bol prekvapený, že nemáme nejaké pondelkové porady, kde sa rozdajú úlohy dopredu.
Hoci je potrebné mať vo veciach poriadok, viesť zápisy zo stretnutí, robiť agendu, no netreba to s byrokraciou preháňať. Ak to s ňou preženiete, človek stratí chuť do práce a radosť z nej.
Povedal by som, že môj deň začínam tým, že idem do kuchynky, zoberiem si kávu a pritom strávim pár minút až polhodinku rozhovormi s kolegami, ktorí tam sú. Silno verím v silu kuchynských stretnutí, pretože často tak dokážete vybaviť operatívne úlohy, skoordinovať sa a dohodnúť s kolegami a zaberie to päť minút. Opačne by to vyžadovalo e-maily, zorganizovať stretnutie a tak ďalej.
Aj prostredníctvom neformálnych interakcií sa snažím manažovať tím, pretože hoci je potrebné mať vo veciach poriadok, viesť zápisy zo stretnutí, robiť agendu, no netreba to s byrokraciou preháňať. Ak to s ňou preženiete, človek stratí chuť do práce a radosť z nej, čo sa prejaví na nižšej výkonnosti.
A som zástancom skôr „mäkkého štýlu“ vo vedení – napríklad používanie takzvanej push-pull metódy. Skôr treba nastaviť nejaké mantinely a v rámci nich dať ľuďom voľnosť v sebarealizácii.
Čo všetko so sebou vaša pozícia výkonného riaditeľa Penta Real Estate nesie?
Z tých formálnejších častí napríklad účasť na všetkých zasadnutiach predstavenstva, komunikácia s kľúčovými partnermi a vonkajším prostredím, aj dennodenné vedenie tímu. Veľké strategické rozhodnutia sú pomerne malá časť tej agendy, pretože málokedy otáčate kormidlo biznisu zásadným spôsobom alebo pripravujete nejakú výraznú zmenu.
Čo vás popri práci inšpiruje?
To je ťažká otázka, pretože nemám rád štylizované odpovede – napríklad, že vám odporučím nejakú múdru knižku, ktorá ma inšpiruje. Pre mňa je najväčšie zadosťučinenie, keď sa prídem pozrieť na dokončený projekt, kde bývajú alebo pracujú ľudia. Keď vidím, že sú spokojní a našli miesto pre život a sebarealizáciu. To je pre mňa motivujúce, keď vidím naše byty, z ktorých ide hmatateľná človečina a ľudské teplo, že sme niekomu poskytli domov alebo miesto na prácu. To je na tom najkrajšie.
