„Keď som pred siedmimi rokmi začal ponúkať nehnuteľnosti v Dubaji, pri prezentácii som mal pocit, že predávam niečo rizikové ako kryptomeny. Klienti dnes vnímajú krajiny východu ako bezpečnejšie a stabilnejšie na investíciu než krajiny na európskom trhu,“ hovorí maklér Miroslav Antoška, ktorý okrem Dubaja predáva nehnuteľnosti aj v Thajsku a USA, no európsky trh má podľa neho tiež čo ponúknuť.
Akí klienti sa na vás zvyčajne obracajú?
Existujú dva typy. V menšej miere hľadajú nehnuteľnosť na základe emócií a vzťahu k miestu; chcú tam často chodiť, relaxovať a užívať si niečo iné, ako majú doma. Nás však kontaktujú skôr „podnikatelia“, ľudia, ktorí chcú zhodnotiť svoje peniaze. S nimi sa pracuje jednoduchšie najmä pri analýze a výbere nehnuteľnosti.
Kde je najlepšia návratnosť investície?
Tam, kde sú najnižšie dane a buduje sa infraštruktúra. Ak by som mal byť konkrétny, v Dubaji, Thajsku či v niektorých častiach Španielska. V určitých krajinách sa pre zvýšenie cien nehnuteľností návratnosť zhoršila. Pri správnej kúpe by mala nehnuteľnosť zarobiť dvakrát – po prvý raz vďaka prenájmu a druhýkrát po náraste hodnoty.
Aké sú dobré znaky pri výbere lokality?
Infraštruktúra a vládne investície. Oceňujem, keď sa napríklad budujú diaľnice, letiská, lodná doprava a podobne. Mesto má tendenciu rastu počtu obyvateľov a tým aj cien nehnuteľností či potenciálu ich prenajatia. Nie som fanúšik ostrovov, ale v tomto prípade platí, že ak má klient k lokalite vzťah a pozitívnu emóciu, netreba váhať. Je však potrebné rátať s rizikami.
Miroslav Antoška
Aké sú najväčšie?
Určite je to kúpa v zlej lokalite a nekvalitný developer. Ako príklad uvediem Španielsko. Pobrežie je špecifické kopcami v blízkosti mora, prezentácia na fotografiách či videách vyzerá úžasne. Realita však môže byť iná – pod komplexom sa môže nachádzať frekventovaná a hlučná cesta, respektíve môže byť obmedzený prístup k moru.
Budem otvorený: nie každý, kto ponúka nehnuteľnosti v zahraničí, je seriózny. Prekážajú mi prezentácie typu: „Kúpte, skôr ako tam pôjdete, lebo vašu nehnuteľnosť predáme, než pricestujete.“ Samozrejme, môže to byť pravda, ale niekedy môže byť tlak na kúpu ešte pred osobnou návštevou lokality zlým znakom.
Ďalším príkladom je, ak vám niekto sľubuje 10-, 12- alebo dokonca 15-percentnú návratnosť bez akejkoľvek snahy. Nehovorím, že je to nereálne, väčšie výnosy sa však dajú dosiahnuť, keď tomu dá majiteľ myšlienku, prípadne inú pridanú hodnotu.
Pokiaľ nemáte čas o nič sa starať, potrebujete zaplatiť agentúru, poplatky, upratovanie, Booking, Airbnb a tak ďalej, a pritom dosiahnete 7- či 8-percentný čistý zisk, považujem to za výhodný obchod. Nie je to pravidlo, ale dlhodobo tiež vnímam, že projekty, ktoré ponúkajú ,,garanciu výnosu“, často majú výnos zahrnutý v cene. Aj tu zrejme platí, že „nie je všetko zlato, čo sa blyští“.
Nepáči sa mi, ak predajca hovorí len o výhodách. Každá lokalita má plusy aj mínusy. Rád sa na investíciu pozerám komplexne a aj s negatívami sa dá pracovať, pokiaľ o nich viete včas. S klientmi hovoríme na rovinu a bez pozlátok. Zatiaľ sa nám to vypláca a vnímame ich spokojnosť.
Keby ste mali vyzdvihnúť len jedno pozitívum, prečo kúpiť nehnuteľnosť v zahraničí, čo by to bolo?
V súčasnosti je to určite diverzifikácia. Keď sme začali predávať v zahraničí, toto slovo som používal asi najčastejšie, a to sme ešte nevedeli, že príde pandémia, vojna na Ukrajine, aká bude geopolitická situácia. Dnes už to nie je len moje často opakované slovo, čoraz viac ho skloňujú aj klienti. Ak máte možnosť rozdeliť svoje investičné portfólio na viacero strán a vo viacerých krajinách, určite to spravte.
Aké krajiny neodporúčate?
Krajiny s nestálym politickým režimom, také, s ktorými má Slovensko obmedzené diplomatické vzťahy, kde dlhodobo bojujú s extrémnymi výkyvmi počasia. Určite aj štáty, kde sa nedodržujú medzinárodné dohovory, kde je nižšia vymožiteľnosť práva, vysoká kriminalita, respektíve sa tam porušujú ľudské práva.
Po skúsenostiach vyzývame na opatrnosť napríklad aj v Chorvátsku, je potrebná najmä pri práci s miestnymi agentúrami. Nie úplne pozitívny názor mám aj na Poľsko, ktoré je v súčasnosti síce investične výbornou voľbou, ale Poliaci sú tvrdí obchodníci, to asi všetci vieme.
Podľa čoho si treba vyberať?
Poloha je určite najdôležitejšia. Preferujem lokality, kde je sezóna dlhšie ako len štyri až päť mesiacov v roku. Ak je tam deväť mesiacov v roku mimosezóna, takým lokalitám by som sa radšej vyhol.
Aké služby pri kúpe klientom poskytujete?
Kompletný servis je dnes už samozrejmosťou. Za veľmi dôležité pokladám aj „after-sales“ služby. Základom je mať na mieste seriózneho partnera, ktorý zabezpečí všetko od odvozu z letiska cez založenie bankového účtu. Dbáme, aby klienti mali čo najmenej starostí. Samozrejmosťou je aj pomoc s dlhodobým prenájmom či výberom správnej agentúry na krátkodobý prenájom.
Komu by ste neodporúčali kupovať nehnuteľnosť v zahraničí?
Klientovi, ktorého rozpočet sú zároveň jeho jediné zdroje alebo ktorý kupuje v lokalite iba podľa emócií.
Do čoho by ste investovali vy?
Asi by som v súčasnosti kúpil nehnuteľnosť v Singapure – pre vysokú životnú úroveň. Druhé miesto má u mňa momentálne Thajsko. Myslím si, že oblasť okolo Pattaye pôjde do budúcna približne smerom ako pred rokmi Dubaj. Vidím tam potenciál nárastu cien v kombinácii s dobrým výnosom z prenájmu.
