Fond HB Reavis CE REIF zaknihoval za minulý rok vysokú stratu. Dôvodom je nižšia obsadenosť kancelárií, zdraženie úverových zdrojov a pokles valuácií.
Fond vykázal stratu vo výške 29,6 percenta. Dočasne pozastavuje výplatu dividend. Správcovská spoločnosť HB Reavis Investment Management to v liste klientom vysvetľuje viacerými príčinami.
Jednou z nich je pokles ocenenia nehnuteľností, keď nárast inflácie vyvolal zvyšovanie úrokových sadzieb centrálnych bánk, čo sa premietlo do vyšších požadovaných návratností nehnuteľností.
„Tento vývoj vedie k hmatateľnému poklesu ocenení nehnuteľností,“ konštatuje spoločnosť v liste klientom, ktorý má redakcia k dispozícii.
Ďalšou slabinou fondu je podľa správcu aj vysoká expozícia v kancelárskom segmente. Odchod niekoľkých väčších nájomcov, ktorých sa nepodarilo nahradiť, totiž znížil príjmy fondu z nájomného.
Tretím faktorom je pákový efekt vyššieho zadlženia pri vysokých úrokových sadzbách. Fondu teda vzrástli náklady na financovanie, čo pri vysokom podiel externého financovania malo veľký vplyv na výnos fondu.
„Kým vyššie zadlženie nám v časoch rastu trhu a nízkych úrokových sadzieb pomáhalo generovať významné výnosy a dividendy, v opačnom prostredí, teda rastu úrokových sadzieb a yieldov, jeho efekt multiplikuje negatívny dopad na hodnotu majetku,“ uvádza správcovská spoločnosť v liste klientom.
Štrukturálny problém fondu HB Reavis
Ide o prvý takýto prípad na Slovensku. Otázkou je, či budú nasledovať ďalšie. Na riziko strát upozorňovala viac krát Európska centrálna banka a aj Národná banka Slovenska.
Zraniteľnosť realitných fondov investujúcich do kancelárskych priestorov spôsobuje podľa nich vyššie využívanie home office a teda menší dopyt po nájmoch.
Ďalším faktorom je zásadné zvýšenie úrokových sadzieb na svetových finančných trhoch, ku ktorému došlo v uplynulých dvoch zdrojov. Zraniteľné sú teda fondy, ktoré pracujú s vysokým podielom cudzích zdrojov – takzvanou vysokou pákou a veľkú časť ich majetku tvoria kancelárie.
Pozor na leverage
Oslovili sme domácich správcov realitných fondov. „Podobný scenár, čo sa týka realitných fondov domácich správcov, považujem za veľmi málo pravdepodobný,“ hovorí Roman Vlček, výkonný riaditeľ Slovenskej asociácie správcovských spoločností.
Vysvetľuje, že fond spoločnosti HB Reavis bol primárne určený kvalifikovaným investorom, ktorí lepšie rozumejú investičnému riziku. Mohol si tak dovoliť pomerne vysoký leverage (zadlženie). Až 60 percent aktív vo fonde bolo podľa Vlčeka kúpených na úver.
„Táto stratégia umožňovala v dobrých časoch dosahovať fondu nadštandardné výnosy,“ pripomína. Dodáva však, že hrozbou je pre ňu neobsadenosť a rastúce úrokové náklady. „Ak sa tieto dve veci stretnú, čo sa stalo v prípade fondu HB Reavis, tak výsledkom môže byť aj taký pokles výkonnosti,“ konštatuje finančník.
Medzi stratégiou fondu HB Reavis a fondami zameranými na drobných investorov sú podľa neho zásadné fundamentálne rozdiely.
„Podobný scenár u domácich fondov neočakávam z dôvodu nižšej zadlženosti, vyšších hotovostných rezerv a toho, že výrazný pokles obsadenosti určitej budovy bol skôr špecifický problém fondu HB Reavis, než všeobecný jav na trhu,“ hodnotí Vlček.
Lepšie vyhliadky
HB Reavis verí, že hodnota fondu sa v odporúčanom investičnom horizonte vráti na pôvodnú úroveň. Realizuje údajne kroky potrebné k prenájmu voľných priestorov.
Nádejou je aj očakávané znižovanie sadzieb. „V prospech obratu hovorí očakávaná stabilizácia trhových podmienok – najmä predpokladaný pokles úrokových sadzieb,“ uvádza správcovská spoločnosť.
Aj podľa Vlčka môže ísť len o dočasný jav. „Očakávaný pokles úrokových mier v tomto roku bude mať priaznivý dopad na výkonnosť realitných fondov,“ konštatuje.
Fond HB CE REIF spravuje majetok v hodnote 340 miliónov eur. Tvorí ho päť retailových a kancelárskych nehnuteľností v Bratislave a Hradci Králové.
Správcovská spoločnosť HB Reavis Investment Management sa vlani rozhodla znížiť vstupný kapitál do fondu. Predtým bolo možné investovať od sumy 50 tisíc-eur, následne od desaťtisíc eur. Podobným smerom sa uberali viaceré spoločnosti.
