Realitný trh sa mení. Ponuka bytov rastie, dopyt klesá. Nehnuteľností sa začali zbavovať viacerí realitní investori, kupujúcich trápia drahé hypotéky. Stojíme na prahu zmeny trendu trhu?
Nepomer medzi dopytom a ponukou hnal doteraz ceny nehnuteľností prudko nahor. V posledných dvoch rokov sa priemerná cena zvýšila takmer o 40 percent. Tento trend sa však zastavil.
Hoci to na oficiálnych štatistikách ešte nie je vidieť, realitní makléri už hlásia zmenu sentimentu. Opýtali sme sa ich, aké nálady na trhu s nehnuteľnosťami aktuálne registrujú.
Pokles záujmu o nehnuteľnosti
„Zaznamenali sme pokles záujmu o rezidenčné nehnuteľnosti o zhruba tretinu v závislosti od lokality, druhu nehnuteľností a ich inzerovanej ceny,“ hovorí predseda Realitnej únie SR Attila Mészáros.
„Celý trh sa ochladil. Je to vidieť na počte ponúk, dopytov aj na skutočnosti, že rast cien nie je taký intenzívny, ako doposiaľ,“ dodáva Katarína Melník, obchodná riaditeľka realitnej spoločnosti Lexxus.
Aj Tomáš Kuba z realitnej kancelárie Riešime bývanie potvrdzuje pokles záujmu o kúpu nehnuteľnosti. Okrem zvýšenia úrokových sadzieb však môže za tým podľa neho byť aj letná dovolenková sezóna.
Rovnako Filip Žoldák, konateľ realitnej kancelárie Herrys, pripisuje pokles záujmu najmä dovolenkovému obdobiu. „Štandardne sa začína v polovici júna, pričom spätné oživenie prichádza zhruba v polovici augusta. Tohtoročné správanie v zmysle dopytov identicky kopíruje to minuloročné,“ hovorí.
Drahé hypotéky brzdia dopyt
Najväčším problémom na strane kupujúcich je zdraženie hypoték. Ešte vo februári sa priemerná sadzba nachádzala na hodnote 0,97 percenta, aktuálne úroky presahujú tri percentá. Banky musia podľa požiadaviek NBS pri hodnotení platobnej schopnosti klientov počítať s rezervou dva percentuálne body. Mnohí ľudia sa tak na hypotéku už nekvalifikujú. Brzdí a mení to charakter dopytu.
Peter Ondrovič, risk manažér a odhadca cien nehnuteľností v spoločnosti Lexxus, hovorí, že sa zvýšil dopyt po dvoj- a jednoizbových bytoch, ktoré sú najvyhľadávanejším realitným artiklom.
Naopak, obmedzila sa ponuka a dopyt po trojizbových bytoch. „Táto kategória bytov a apartmánov bola ešte donedávna druhou najžiadanejšou na trhu,” konštatuje Ondrovič. K miernemu poklesu došlo podľa neho aj pri kategórii štvorizbových bytov.
Záujem sa presunul z troj- na dvojizbové byty
Mészáros z realitnej únie dodáva, že menšie dvoj a trojizbové byty sú klasickým bestsellerom trhu. Dopyt zostáva podľa neho silný aj pri menších rodinných domoch v ekonomicky atraktívnych regiónoch. „Tieto si zachovajú veľa z terajšej dynamiky trhu. Tu bude záujem o bežné rezidenčné nehnuteľnosti pretrvávať,“ myslí si.
Zhoršená dostupnosť lacných úverov však podľa neho spôsobí v slabších regiónoch pokles cien a záujmu o rekreačné či investičné nehnuteľnosti. „Taktiež nehnuteľnosti s vyššou cenovkou v silnejších regiónoch, ako napríklad väčšie či nadštandardné domy, veľkometrážne byty, budú náchylnejšie na stagnáciu cien,“ prognózuje.
Krátkodobí investori predávajú
Kým záujemcov o kúpu v posledných týždňoch ubudlo, ponuka naopak vzrástla. Na trh sa totiž dostávajú viaceré investičné byty.
„Aktivuje sa časť krátkodobých investorov, ktorí si na nehnuteľnosť požičiavali peniaze z banky. Aktuálnu situáciu vnímajú ako šancu predať svoju investičnú nehnuteľnosť na cenovom strope. V tomto rozhodnutí ich utvrdzujú aj rastúce úroky na hypotékach. Financovanie investície bude drahšie, tak načo čakať,“ vysvetľuje motiváciu predávajúcich Mészáros.
„Investičné byty sa vo viacerých prípadoch stávajú nerentabilné. Obzvlášť to platí v prípade nehnuteľností, ktorých kúpa bola zabezpečená prostredníctvom hypotekárneho úveru s končiacou dobou fixácie úrokovej sadzby,“ dodáva Ondrovič.
Počet investorov klesá aj v novostavbách, kde v minulosti tvorili v niektorých projektoch až polovicu predaja. „Ten, kto chcel, si už investičnú nehnuteľnosť kúpil. Kto váhal, bude čakať na korekciu ich cien,“ naznačuje Mészáros.
Na druhej strane, dlhodobí investori, ktorí si zaobstarali nehnuteľnosť z vlastných zdrojov a svoje byty prenajímajú, sa ich podľa odborníka zatiaľ nemajú dôvod zbavovať. Bilanciu im zlepšuje rastúce nájomné a hrozba inflácie, ktorá by ohlodávala ich peniaze v prípade predaja.
Ani Žoldák z kancelárie Herrys masívny výpredaj investičných bytov neočakáva. „Klienti si uvedomujú, že uloženie vlastných finančných zdrojov do nehnuteľnosti predstavuje vhodnú ochranu pred infláciou,“ hovorí. Aktuálne väčšia ponuka novostavieb na trhu je podľa neho výsledkom dlhšieho rozhodovania kupujúcich.
Trh začína priať kupujúcim
Aktuálny vývoj znamená obrat v trende, ktorý trhu vládol v posledných rokoch. Prevaha dopytu nad ponukou končí. Zatiaľ je otázne, či sa trh preklopí do opačného protipólu, alebo sa sily dostanú len do rovnováhy. V prvom prípade by došlo k plošnému poklesu cien.
„Nepredpokladáme, že do ponuky sa dostane také množstvo bytov, ktoré by viedlo k prasknutiu realitnej bubliny.“
ATTILA MÉSZÁROS, predseda Realitnej únie SR
V niektorých segmentoch trhu však už k poklesu cien dochádza. „Pri obchodovaní sa vo vyjednávacom procese posilní pozícia kupujúceho. Pozvoľne rastúca ponuka sa bude ďalej rozširovať, čoho dôsledkom bude pokles cien,“ prognózuje Ondrovič. Ohrozené sú najmä menej ekonomicky silné regióny a drahšie nehnuteľnosti.
Čas predaja nehnuteľnosti sa predlžuje
Pokles záujmu o kúpu vedie aj k ďalším zmenám. Predlžuje sa čas, ktorý kupujúci potrebujú na rozhodnutie a realizovanie transakcie. „Viac času predávajúci venuje samotnému získaniu hypotéky a jej zabezpečeniu vrátane prípravy znaleckých posudkov,“ hovorí Mészáros.
Podľa makléra Kubu z kancelárie Riešime bývanie preto predávajúci, ktorý je trpezlivý a zmierený s tým, že predaj bude trvať o týždeň alebo dva dlhšie, dokáže nehnuteľnosť predať za vyššiu cenu. Tých, ktorí predávajú lacnejšie, k tomu vedú podľa neho najčastejšie dôvody ako financovanie novej nehnuteľnosti. „Potrebujú predať čo najskôr, tak idú na istotu,“ naznačuje.
Kancelária Herrys uvádza, že priemerný čas trvania transakcie sa oproti minulému roku predĺžil zhruba o štvrtinu.
Na trhu teda aktuálne panuje neistota. Aktéri sa musia vysporiadať s novou situáciou. „Vonkajším znakom takéhoto obdobia môže byť dočasné ‚zamrznutie‘ trhu. Aj tu však musíme upozorniť na geografické, ekonomické a iné špecifiká konkrétnej časti realitného trhu,“ uzatvára Mészáros.
