Tento článok je PRestige. Čo to znamená?
12. mája 2020

Väčšina prenajímateľov chce udržať obsadenosť svojich nehnuteľností, nie nájmy ukončovať, tvrdí Tatiana Prokopová, advokát a konateľ advokátskej kancelárie Squire Patton Boggs.

V Squire Patton Boggs sa dlhodobo venujete právu nehnuteľností a stavebníctva. Aká téma v tejto pandemickej situácii rezonuje na trhu nehnuteľností? 

Prenajímatelia aj nájomcovia maloobchodných prevádzok, ktoré museli byť pre pandémiu zatvorené, intenzívne sledovali rokovania vlády a očakávali avizované opatrenia na podporu nájmov. Nedávno prijatým zákonom sa do konca decembra 2020 znemožnilo prenajímateľom nehnuteľností jednostranne nájom ukončiť, ak nájomca nezaplatil nájomné a súvisiace úhrady splatné v období od apríla do júna 2020. Toto opatrenie prekvapilo, nakoľko sa nakoniec netýka len zatvorených maloobchodných prevádzok, ale aj kancelárskych priestorov či bytov, ak nájomné nebolo zaplatené v dôsledku COVID-19.

Nejde však o odklad povinnosti platiť nájomné, ako sa mnohí nájomcovia mylne domnievajú. Ide len o odklad práva prenajímateľa nájom pre neplatenie ukončiť. Znamená to, že nájomné je stále splatné a nájomcovia by mali zvážiť všetky dôsledky jeho nezaplatenia ako sú napr. úroky z omeškania, iné sankcie, použitie depozitov prenajímateľom a aj riziko vymáhania, exekúcií a konkurzov. Z iných krajín ako je Veľká Británia alebo Nemecko vieme, že obdobné opatrenia prijaté v rámci pandemickej krízy nezabránili agresívnemu vymáhaniu nájomného zo strany niektorých prenajímateľov. Toto opatrenie preto považujeme za prvý krok, najmä vzhľadom na to, že u väčšiny veľkých prenajímateľov prevažuje vôľa nájomcov si udržať a nie nájmy ukončovať. Obe strany preto stále očakávajú ďalšie opatrenia smerujúce k tomu, aby pomohli prenajímateľom udržať si obsadenosť nehnuteľností a nájomcom s nulovými, resp. zníženými obratmi prežiť obdobie pandémie v aktuálnych prevádzkach. 

Tatiana Prokopová, advokát a konateľ advokátskej kancelárie Squire Patton Boggs. Zdroj foto: Archív značky

Na čo by ste upozornili nájomcov, ktorí sa rozhodnú neplatiť nájomné v ochrannom období?

Keďže sa opatrením neodložila splatnosť nájomného, prenajímateľ môže nájomné všetkými dostupnými zákonnými prostriedkami vymáhať, napríklad aj žalovať o zaplatenie dlžného nájomného aj podávať konkurzné návrhy. Nájomcovia by mali zvážiť možnosť požiadať súd o dočasnú ochranu, avšak vzhľadom na jej nepriaznivý dopad na reputáciu nájomcov u ich obchodných partnerov, je pre mnohých táto alternatíva ťažko priechodná. 

Rovnako evidujeme, že mnohí nájomcovia sa bránia samotnej premise, že sú povinní nájomné po dobu zavretia prevádzok platiť. Zákonné riešenie zákazu ukončenia nájmov zo strany prenajímateľov pre neplatenie preto mnohí, samozrejme najmä prenajímatelia,  interpretujú ako nepriame potvrdenie právnych záverov, že nájomné bolo aj za obdobie zavretia prevádzok riadne splatné, a nezaplatením sa nájomca dostal do porušenia zmluvy. 

Zavretie maloobchodných prevádzok asi nie je v realitách jediná horúca téma v dôsledku pandémie? 

Klienti riešia omeškania v dodávateľsko-odberateľských reťazcoch mnohokrát ovplyvnené aj cezhraničnými aspektmi, ako je napríklad pozastavená, resp. obmedzená výroba u ich (sub)dodávateľov z iných krajín, výpadkami v logistike, povinnou karanténou osôb prichádzajúcich do krajiny a podobne. V prvej vlne sa riešili najmä otázky pracovnoprávnych opatrení a spracúvania osobných údajov, ako meranie teploty či sledovanie cestovateľskej anamnézy zamestnancov. V súčasnosti sa venuje pozornosť úprave zmlúv dodatkami a uzatváraniu nových zmlúv s tzv. Corona klauzulou, nakoľko strany už dnes musia s pandémiou a jej prípadným návratom počítať ako s okolnosťou, ktorá už nie je nepredvídateľná. V prevažnej väčšine zmlúv úplne absentuje alebo je nevhodne formulovaná vis major klauzula. 

Keďže spolupracujeme v sieti Squire Patton Boggs s kanceláriami v 20 krajinách sveta, sledujeme aj dianie v iných krajinách a zriadili sme na našej web stránke aj tzv. Covid HUB, kde klienti nájdu aj prehľad vládnych opatrení a aktuálneho diania v regiónoch ich zmluvných partnerov. Podniky musia reagovať veľmi rýchlo, čo je pri množstve rozhodnutí a neustále sa meniacich informácií náročné, preto vývoj vo svete pre nich podrobne sledujeme. 

Ako sa vplyvom pandémie koronavírusu budú meniť podľa Vás potreby klientov v realitách?

V prvom rade si myslím, že sa bude venovať väčšia pozornosť vis major a podobným klauzulám, a to najmä v stavebníctve. Aj keď všetci dúfame, že ich využitie do budúcnosti bude čo najmenšie, táto kríza podčiarkne ich dôležitosť. Tiež je možné očakávať dopady v oblasti nájmov. Podniky si teraz „nútene“ odskúšali prácu z domu a  home office sa postupne stane novou pracovnou realitou. Mnohé podniky už v súčasnosti analyzujú či a v akej miere je home office pre ich zamestnancov a business prínosný. Myslím si, že príde k určitej transformácii kancelárskych priestorov vyvolanej aj zvýšenými hygienickými požiadavkami.