V realitnom biznise nerozhodujú len tabuľky v Exceli, ale predovšetkým schopnosť ustáť tlak a eliminovať kognitívne skreslenia. Martin Fodor, CEO BizPartner Group, ktorej portfólio dosahuje hodnotu 48 miliónov eur, hovorí, ako funguje mechanizmus rozhodovania, ktorý chráni investície pred trhovou eufóriou aj panikou, a prečo je štrukturálna odolnosť portfólia výsledkom chladnej racionality, nie intuície.
Máte za sebou osemnásť rokov v biznise a viac ako tisíc transakcií. Do akej miery dnes pri rozhodovaní o miliónových aktívach vstupuje do hry intuícia?
Firmu budujem od začiatku spoločne s partnerkou Petrou. Máme jasne rozdelené kompetencie. Ja riadim stratégiu a prácu s investormi, ona kompletne zastrešuje obchod. Čísla vám presne ukážu riziká projektu, ale nikdy neprezradia charakter človeka na druhej strane stola.
Petra má na partnerov výborný odhad. Toto spojenie tvrdých dát a správneho výberu ľudí nám funguje najlepšie. Vo finále u nás vždy rozhoduje čistá pravdepodobnosť. Drvivú väčšinu dopytov na financovanie preto z bezpečnostných dôvodov odmietame.
Prečo ste naposledy povedali „nie“ projektu, ktorý na papieri vyzeral atraktívne?
Toto sa deje veľmi často. Najskôr sa môže zdať, že ide o zaujímavý projekt, no keď sa ponorím do hĺbky, začnem vidieť riziká. Identifikujeme napríklad právne problémy alebo preskúmame lokálny trh a ukáže sa, že po takomto type nehnuteľnosti tam pravdepodobne nebude dopyt, a tak ďalej.
Spravujeme kapitál s vedomím obrovskej zodpovednosti voči vlastným prostriedkom aj voči majetku našich investorov.
Aj pri racionálnom rozhodovaní však do procesu vždy vstupujú emócie, tlak či ego. Ako si v takých momentoch udržiavate odstup?
Je to zložité, pretože človek sa v každom okamihu nachádza v nejakom emočnom rozpoložení. Vždy sa preto snažím urobiť hrubú čiaru a sústrediť sa na to, čo musím riešiť.
Foto: Dorota Holubová pre Forbes Slovensko
S egom je to možno ešte zložitejšie, najmä u mužov. Nedávno sme sa o tom rozprávali s partnerkou a povedala mi, že keď porovná to, aký som teraz, s obdobím pred štyridsiatkou, tak dnes je zo mňa iný človek, vraj v dobrom zmysle slova.
Roky v biznise ma naučili, že pragmatický a rozvážny prístup posunie transakciu omnoho ďalej než silové riešenia, hoci v minulosti pre mňa boli a asi aj sú prirodzenejšie.
Keby ste mali pomenovať jedno investičné klišé, ktorému trh stále verí až príliš nekriticky, čo by to bolo?
Prvým naratívom je klišé, že hodnota nehnuteľností môže len rásť a je tam relatívne nízke riziko. Myslím si, že v každom investovaní tkvie isté riziko a ani nehnuteľnosti nemôžu rásť donekonečna.
Zoberme si extrémny príklad Ukrajiny, kde zo dňa na deň prepadli ceny nehnuteľností. Na také situácie sa nedá pripraviť. Dubaj je zasa iný príbeh – trh tam prešiel korekciou, no fundamenty zostali a dopyt sa vracia.
Okrem týchto výnimočných stavov sa pri nehnuteľnostiach dajú pozorovať trendy, na ktoré sa pripraviť dá, či už demografická krivka, odliv mozgov, alebo ekonomický vývoj v danej krajine. Rozhodne sa neoplatí investovať do každej nehnuteľnosti.
Nehnuteľnosť má v prvom rade slúžiť svojmu účelu. Investovať do nej s cieľom zarobiť by mal byť len sekundárny význam.
Druhá vec, ktorá deformuje trh, je, že nehnuteľnosti sa položili do pozície čisto investičného nástroja a porovnávajú sa napríklad s investovaním do akcií. Považujem to za úplne nevhodné, pretože nehnuteľnosť má v prvom rade slúžiť svojmu účelu.
Investovať do nej s cieľom zarobiť by mal byť len sekundárny význam. Neustále sa však stretávame s porovnávaním, či je lepšie investovať do nehnuteľností alebo do akcií.
Často komunikujete pojem „štrukturálna odolnosť“ vášho portfólia. V čom spočíva?
Náš biznis je nastavený na to, aby riešil krízové situácie, respektíve pomáhal majiteľom alebo developerom v prípade, keď nevedia riešiť situáciu konvenčným spôsobom. Ja, prirodzene, musím predpokladať, že na Slovensku ceny nehnuteľností nebudú rásť donekonečna.
Foto: Dorota Holubová pre Forbes Slovensko
Rovnako tak som pracoval s predpokladom, že ani ceny nehnuteľností v Dubaji už nebudú výrazne rásť. Nákupy, ktoré sme tam urobili, sme realizovali s rezervami tak, aby sme v prípade, že sa niečo stane, nemuseli panikáriť. Väčšina investorov do nehnuteľností však počíta len s jedným scenárom, a to že nakúpia v čase, keď trh bude rásť.
Aktuálne expandujete do Španielska a Čiernej Hory. Prečo ste sa rozhodli práve pre tieto lokality?
Do každej krajiny, kam vstupujeme, sa snažíme prichádzať s tým, že tam už máme klientov, ktorí nás poznajú. Vyberáme lokality, do ktorých nám dáva zmysel ísť s naším overeným obchodným modelom. V rámci európskeho trhu je to napríklad Bulharsko či Chorvátsko, aktuálne začíname pracovať v Španielsku.
Ďalšia zaujímavá lokalita, ktorá je podľa mňa ešte trochu neobjavená, je Čierna Hora. To, že tam môžeme z legislatívneho hľadiska bez problémov poskytovať naše služby a klienti sa o tento trh začínajú výraznejšie zaujímať, sú asi aj hlavné dôvody.
Z vášho prístupu cítiť, že nehľadáte len klientov, ale budujete partnerstvá. Kto je teda váš cieľový investor?
To sa mení s veľkosťou firmy. Aj my musíme upravovať naše požiadavky a predpoklady. S investormi pracujeme individuálne – hľadáme kombináciu, ktorá zodpovedá ich časovému horizontu a miere akceptovateľného rizika.
Nehľadáme len pasívnych vkladateľov, ktorí sledujú len najvyšší úrok v tabuľke bez pochopenia biznisu. Hľadáme partnerov, ktorí rozumejú našej filozofii ochrany majetku, oceňujú našu disciplínu a chcú participovať na stabilnom biznise, ktorý dokáže generovať výsledky bez ohľadu na to, v akej fáze cyklu sa globálny trh práve nachádza.
Investovanie je spojené s rizikom. Pred rozhodnutím si pozorne preštudujte podmienky konkrétneho investičného programu na bizpartnergroup.com.
