Milan Murcko z YIT by chcel v Bratislave metro

Developer YIT Slovakia stojí za zrekonštruovanou ikonickou cvernovou fabrikou a oprášil aj projekt družstevného bývania. CEO Milan Murcko pre Forbes prezradil, prečo si myslí, že výstavba metra v hlavnom meste nie je len nezrealizovateľnou fantáziou.

Rozrastajúci sa bratislavský „nový downtown“ má v hľadáčiku viacero vplyvných developerov a časť lukratívnej štvrte má pod svojimi krídlami aj YIT Slovakia. Vlajkovou loďou firmy s fínskymi koreňmi je aktuálne projekt cvernovej továrne, ktorú developer obliekol do nového kabáta a taktiež blízky rezidenčný komplex Zwirn.

CEO YIT Slovakia Milan Murcko v rozhovore pre Forbes, prezradil, prečo si dali záväzok stavať o 20 percent lacnejšie ako konkurencia a aj to, ako to chce firma docieliť.

Milan Murcko z YIT Slovakia. Foto: Gábor Kanovits

Vzkriesenie realitného trhu

Aktuálne sa hovorí o oživení realitného trhu. Tiež si to myslíte?

Áno, samozrejme. V prvom kvartáli sme predali v priemere 25 bytov mesačne, čo je vlastne náš dlhodobý priemer. Oproti tomu, čo sme predávali pred rokom, je to takmer trikrát viac.

Čo sú hlavné dôvody vzkriesenia trhu?

Bežní ľudia si berú hypotéky a kupujú byty. Vzhľadom na zvýšené úrokové sadzby ľudia čakali, čo bude s hypotékami a hlavne sa čakalo na pokles cien.

Ten bol v rámci Bratislavy veľmi malý. Ceny nehnuteľností totiž klesnú vtedy, keď je na trhu veľa dokončených bytov, čo nebol prípad Bratislavy. Trh tak pochopil, že ceny neklesnú a začali investovať aj samotní investori.

V ktorých projektoch YIT sa byty predávajú najlepšie?

Je to dosť rozložené. Máme vyšší stredný štandard v projekte Zwirn, kde sa cena za meter štvorcový pohybuje okolo 7 000 eur. Máme aj stredný štandard v projekte Nuppu, kde je cena podstatne nižšia. Ľudia, ktorí si to môžu dovoliť, začali nakupovať a byty sa dnes predávajú vo Zwirne rovnako ako aj v Nuppu. Povedal by som, že to funguje dobre plošne.

100 bytov za 10 mesiacov

V magazíne ASB ste v rozhovore povedali, že máte plán stavať o 20 percent lacnejšie ako konkurencia. Darí sa plniť tento záväzok?

Pracujeme na tom štyri roky. Približujeme sa k tomu a sme stále bližšie a bližšie. Aktuálne máme pripravený projekt Nuppu Magnolia 4 a 5, kde by sme chceli postaviť 100 bytov za 10 mesiacov. Pred zhruba tromi rokmi sme stavali 100 bytov za približne 24 mesiacov.

Čo sa týka cien, nevieme to úplne presne odmerať. Ide o to, akú hodnotu ponúknete zákazníkovi a akú máte maržu. Náš hlavný fokus je cielený na dlhodobú stratégiu, aby zákazník dostal maximálnu pridanú hodnotu za svoje peniaze.

Plánujete stavať rýchlejšie. Čo budete robiť inak ako v minulosti alebo ako konkurencia?

Zaviedli sme systém „lean construction“ a nástroj „last planner“. Jedná sa o tzv. kolaboratívne plánovanie.

Čo to znamená?

Znamená to, že všetci sa ráno stretnú na stavbe, kde je obrovská dotyková obrazovka. Každý zo zúčastnených vyhodnocuje, čo včera plánoval urobiť, či to urobil a ak nie, prečo to neurobil. Zbierame dáta.

Nový interný systém

Váš opis pripomína klasické korporátne porady.

Áno, ale toto je doslova o zbere dát. Snažíme sa hneď na druhý deň zistiť, čo na stavbe nefungovalo a okamžite to opraviť. Napríklad pri dodávateľoch sledujeme, koľko denných plánov majú splnených, koľko nesplnených a prečo nemali materiál alebo ľudí.

Keď vidíme, že krivka nesplnených denných plánov stúpa, ihneď vieme, pri ktorých firmách a prečo.

Vďaka tomu vieme robiť opatrenia oveľa rýchlejšie, ako je bežné. Predtým sme zistili, že máme mesačný sklz a došlo nám to až príliš neskoro. Teraz vieme ihneď zasiahnuť, robiť intervencie a podobne. Je to aj o sofistikovanom plánovaní, tzv. taktovom plánovaní.

A to je?

V rámci neho sú presne zladené profesie tak, aby sme dosiahli daný flow, čo znamená, že konkrétne profesie idú za sebou podľa plánu. Máme aj filozofiu neustáleho zlepšovania, teda inovácie. Meníme aj banálne veci.

Aké napríklad?

Keď zoberiete napríklad takúto miestnosť, v akej sedíme, našim dodávateľom povieme pri práci: Pozri sa, ako to je navrhnuté, čo by si zmenil, aby to bolo rýchlejšie a lepšie? On povie: Vypustili ste zárubňu do miestnosti, čo pre mňa znamená, že keď tu máte päť dverí, tak musím vyrezávať v miestnosti z podlahy, a tak som o 30 percent pomalší. Riešime aj takéto veci.

Zmeny sa týkajú aj fungovania samotnej firmy?

Výrazne transformujeme firemnú kultúru smerom k zlepšovaniu sa. Slováci a špeciálne stavbári sú vytrénovaní na to, že majú pred sebou plán, urobia to podľa neho, následne si myslia, že je to už v poriadku. Neláka ich skúšanie niečoho nového.

Keď laik počuje váš plán stavať o 20 percent lacnejšie ako konkurencia, tak by si povedal, že budete niekde šetriť…

Nie, nebudeme.

Koniec s „odpadom“

Napríklad na kvalite či materiáloch…

Nie. Ide práve o to, že postavíme ekvivalent toho, čo postaví konkurencia, ale lacnejšie. Vďaka tomu, že z procesov vytlačíme tzv. waste – odpad. Znamená to napríklad, že je zlá koordinácia, že sa na stavbe čaká, ale napríklad aj to, že je stavba navrhnutá tak, že v kontajneri zostáva veľa odpadu.

Znamená to, že si ustrážite čas v rámci projektov?

Nielen čas, ale aj materiál. Je veľa akademických výskumov, ktoré hovoria, že v stavebníctve je len 40 percent času výstavby. Zvyšok je čakanie, príprava, prevozy. Niečo je z toho potrebné, ale veľa aj nie.

Je množstvo výskumov, najmä v Spojených štátoch, ktoré jasne dokazujú, že pri dobrej organizácii a koordinácii je možné znížiť stavebné náklady až o 20 percent, čo chceme dosiahnuť.

Trochu ste mi nahrali, chcel som sa opýtať na plány YIT Slovakia v roku 2024. Súvisia práve s plánmi, o ktorých hovoríte?

Áno, v prvom rade je naším cieľom pripraviť a zrealizovať projekt, tak ako som povedal.

Máte záväzok predať aj konkrétne množstvo bytov?

Nie, u nás to tak nefunguje. Máme svoj plán a uvedomujeme si, že napriek tomu, že urobíme všetko dobre a niečo možno aj perfektne, výsledok nemusí byť taký, ako sme naplánovali. Trh totiž určuje dopyt a ten neovplyvníme.

960 bytov

Zwirn a Pradiareň sú aktuálne vlajkovými loďami YIT Slovakia. V jednom z rozhovorov ste hovorili, že v Zwirne zostáva už len niekoľko voľných bytov. Ako teda v súčasnosti vyzerajú predaje bytov práve v rámci projektu Zwirn?

V Zwirn 1 sú aktuálne neobsadené či nepredané už len tri či štyri byty. Zvyšné sú buď predané, alebo rezervované, pripravuje sa aj transakčná dokumentácia. Z hľadiska predaja bol Zwirn 1 naozaj dobrý projekt. Napriek tomu, že bol útlm, byty sa stále predávali, a to aj napriek tomu, že meter štvorcový sa predával za 7-tisíc eur.

Čo bude so Zwirnom ďalej?

V areáli Zwirnu celkovo postavíme 960 bytov, 267 je hotových a skolaudovaných. Zhruba 197 patrí pod Zwirn 3, tie sú pred kolaudáciou, ktorú plánujeme koncom mája a začiatkom júna. Z dôvodov povoľovania a územného plánu až ako posledný príde na rad Zwirn 2, kde je vyše 380 bytov. Tam je v predaji časť vchodov a zvyšok plánujeme dať do predaja na jeseň tohto roka.

Kedy budú všetky fázy Zwirnu hotové a skolaudované?

Bude to závisieť od trhu a dopytu, ale náš plán je mať niekedy v roku 2027 uzatvorenú celú oblasť.

Žiadne kasína

V rámci štvrte plánujete aj retail a gastro prevádzky?

Vždy v parteri navrhujeme aj občiansku vybavenosť. Pre nás je veľmi dôležité, kto tam bude a hocikomu priestory nepredáme. Chceme, aby tam boli prevádzky, ktoré pôsobia synergicky pre obyvateľov.

Aké prevádzky sú napríklad no go zóna?

Napríklad kasíno.

Ide aj o určité firemné morálne nastavenie?

Presne tak. Ide o to, na akých hodnotách YIT stojí, a to s nimi nie je úplne v súlade.

Pol milióna za umenie

V rámci námestia pred Zwirnom má byť osadené aj umelecké dielo. Nainštalované malo byť na jar, ako to s ním aktuálne vyzerá?

Vyzerá to tak, že inštalácia bude prebiehať v mesiacoch jún a júl, slávnostné odovzdanie by malo byť súčasťou festivalu Symfónia umenia v septembri tohto roku. V lete minulého roka sme zorganizovali dvojkolovú verejnú architektonickú súťaž, do ktorej sme do poroty pozvali sedem odborníkov, z toho päť nezávislých na YIT ako vyhlasovateľovi.

Nemali sme taký plný vplyv na výber diela a nechali sme to na odporúčaní odborníkov. Chceli sme vytvoriť dominantu, a ak sa to podarí, tak aj položku do itinerára pre ľudí.

Náklady na vytvorenie a osadenie diela mali byť vo výške 400-tisíc eur. Táto suma stále platí?

Aktuálne odhadujeme, že realizácia bude stáť vyše pol milióna eur. Námestie už teraz vyzerá celkom fajn a pol milióna mohlo pokojne skončiť v našom profite. My ale chceme dať zákazníkom a návštevníkom maximálnu pridanú hodnotu.

Neuvažujeme tak, že klient si kupuje len samotný byt a ostatné nie je jeho starosť. Záleží nám na tom, aby bolo námestie po dokončení miestom, kde budú chcieť ľudia prirodzene byť, pretože ide o miesto na vysokej estetickej úrovni.

Desiatky miliónov

Sedíme v nových kanceláriách YIT Slovakia v prerobenej bratislavskej Pradiarni 1900. Jej priestory už obsadili rôzne prevádzky a klienti. Ide už o finálnu bodku alebo máte s Pradiarňou ešte nejaké plány?

Pradiareň je už prenajatá a po tom, čo sme ju skolaudovali, predali sme ju investorovi (RSJ Investments, pozn. redakcie).

Prečo ste sa rozhodli Pradiareň predať?

Taký je náš biznis. Sme developer, nie dlhodobý investor, ktorý prenajíma budovy.

Išlo od začiatku o váš plán?

Áno. S investormi sme žiadny problém nemali, nakoniec to kúpil investor, ktorý je spolu s nami aj v developmente rezidenčných častí.

Koľko RSJ za pradiareň zaplatila?

Sú to desiatky miliónov.

Prekročil obchod sto miliónov eur?

Nie, ale keďže s investorom máme uzavretú zmluvu o mlčanlivosti, nemôžem viac povedať. Touto transakciou už budova Pradiarne nie je naša, aj keď bola veľmi zaujímavým projektom a jednou z našich najväčších výziev.

Olejové škvrny či projektil do Kaťuše

Akých napríklad?

Každý vie, že časť, ktorá stojí kolmo na Pradiareň, tzv. silocentrála, nebola na rozdiel od zvyšku Pradiarne pamiatkovo chránená. Nám sa ale páčila a rozhodli sme sa, že ju zachránime.

Mimoriadne nám to skomplikovalo celý projekt, pretože aj konverzia tohto priestoru priniesla mnohé obmedzenia v tom, ako ju vieme pretvoriť. Napríklad ani v týchto priestoroch sme nemohli urobiť podzemnú garáž. Vynaložili sme veľa úsilia a nákladov na rekonštrukciu celej budovy, ktorá bola úplne schátraná.

Budova cvernovej továrne je národnou pamiatkou. Mali nejaké požiadavky práve aj pamiatkari?

Celý proces bol veľmi detailný a spoločne sme hľadali riešenie, ktoré čo najpresnejšie priblíži Pradiareň jej pôvodnej budove. Rekonštrukcii predchádzal pamiatkový výskum, ktorého výsledky zadefinovali funkčné aj vzhľadové možnosti pre budovu. Napríklad aj to, že vzduchotechnické jednotky nemohli byť na streche.

Museli sme im nájsť priestor priamo na poschodí. Aj tu, kde sa práve nachádzame, sú vzduchotechnické jednotky odizolované, čo vygenerovalo veľké náklady. Počas celej konverzie sme ale konali v súlade s rozhodnutiami pamiatkarov, síce za cenu vysokých nákladov, ale výsledok myslím stojí za to.

Narazili ste pri prerábke aj na iné komplikácie?

Stavebne to bolo veľmi náročné. Keďže je to vyše sto rokov stará budova, neviete, kde vás, čo čaká. Boli tu totiž veľké pradiarenské stroje, z ktorých desaťročia do betónu kvapkal olej a keď sa na stropy natiahla čerstvá omietka, objavili sa zrazu obrovské olejové škvrny.

Až 60 percent stropov sa preto muselo vyrezať a urobiť nanovo. Zaujímavou situáciou tiež bolo, keď sme začali čistiť samotné priestory a na prízemí sme našli nevybuchnutý projektil z Kaťuše. Projektil bol ale našťastie deaktivovaný, takže nemal potenciál vybuchnúť.

Navýšený rozpočet

Podarilo sa vám pri prestavbe Pradiarne dodržať všetky termíny aj stanovený rozpočet?

Asi po pol roku bolo jasné, že budeme meškať šesť alebo sedem mesiacov. Nasadili sme spomínanú metódu „lean construction“ a stavebne sme ju napokon dokončili včas. Upravený rozpočet sa nám nakoniec podarilo dodržať, ale pôvodný sme prekročili asi o 30 percent.

Prečo rozpočet nakoniec navyšovali?

Pri konverzii národnej kultúrnej pamiatky v takomto stave dopredu neviete, čo vás čaká. Predpokladáte, že keď odstránite danú konštrukciu, nahodíte tam omietku, no zistíte, že staticky to nie je v poriadku a potrebujete niečo vyrezať a betónovať.

Nerátate s operáciami, napríklad, že budete musieť betónovať zhora dole, pri čom si každý stavbár zaťuká na čelo, lebo vie, že ide o náročný proces. Repasovanie okien bolo tiež nákladom, s ktorým sme úplne nepočítali.

Slovo downtown sa mi nepáči

Staviate v bratislavskom downtowne. Ako sa vám v ňom stavia ako developerovi?

Čo sa týka tohto pomenovania downtown…

Nepáči sa vám?

Nepáči. Máme tu 10 či 15 výškových budov, jeden mrakodrap a už sa to volá downtown.

Ako by ste štvrť nazvali vy?

Pre mňa je to nové centrum mesta. Nemusíme všade používať anglikanizmy, ale chápem, že to dobre znie. Keď sa to ale celé dokončí, bude to jedno fantastické miesto, pretože je to dobre vymyslené.

Napriek tomu, že my výškové budovy nerobíme, uznávam, že majú svoje miesto v meste a sú ľudia, ktorí chcú v takýchto výškových budovách bývať a mať výhľad z 20. poschodia.

Má to veľkú výhodu v tom, že centrálna biznisová štvrť a kancelárie sú veľmi blízko rezidenčným zónam. Môžete napríklad bývať v Zwirne a pracovať v Pradiarni. Vyberiete sa na míting päť minút pred jeho začiatkom v šľapkách a prídete včas.

Metro v Bratislave?

Vymenovali ste plusy, ako hovoríte nového centra Bratislavy, ale má aj nejaké mínusy?

Jedna vec je doprava, ak bude pokračovať tak, ako pokračuje.

Čo to znamená, že doprava „pokračuje”, tak ako pokračuje?

Stále sa viac a viac zväčšuje. Ak nechceme mať centrum plné áut, Bratislava sa musí rozhodnúť, ako bude vjazd áut do centrálnych lokalít obmedzovať. Nie je to rozumné z viacerých pohľadov, či už s ohľadom na prostredie a podobne.

Ako to vyriešiť? Je jedným z riešení napríklad väčší tlak na rozvoj MHD?

Určite. Mesto by malo riešiť verejnú dopravu. Podľa môjho názoru by mala mať Bratislava metro alebo nejaký alternatívny systém. Bez neho sa v hlavnom meste budeme s dopravou naozaj trápiť tak, ako sa to deje aj teraz. Napríklad v Londýne, kde som študoval reality, sa táto otázka riešila naozaj zaujímavo.

Robil som prácu o jednom developerskom projekte, kde bolo zadanie na 150 bytov, ale nebolo v rámci projektu žiadne parkovanie. Pýtal som sa profesora: Prečo to tak je? A on na to: Čo by si chcel? Každé parkovacie miesto pritiahne do centra ďalšie dve autá, a to nechceme. Naopak ich chceme držať mimo centra, povedal.

Podľa môjho názoru, najväčším problémom Bratislavy je, že nemá rýchlu a efektívnu verejnú dopravu typu metro alebo rýchlodráhy.

Viete si reálne predstaviť, že by sa začalo opäť uvažovať nad výstavbou metra v Bratislave?

Prečo nie? Keď počujem úvahy, ako sa niečo v Bratislave nedá, mám na to termín – naučená bezmocnosť. Ak sa niečo nedalo pred piatimi rokmi, neznamená to, že sa to nedá aj teraz. Choďte sa pozrieť, čo a ako robia v Číne.

Som presvedčený, že sa to spraviť dá. Iniciovali sme diskusie na túto tému a chceli sme založiť nejaký think tank, ktorý by sa téme venoval. Bol by to veľký impulz pre rozvoj Bratislavy. Veľa ľudí nechce bývať v centre, pretože presun, najmä vlastnou dopravou, je veľmi náročný.

Ústupok voči konkurencii

Pociťujete v downtowne konkurenčné tlaky od iných developerov?

Fungujeme v nejakej koexistencii. Každý pochopil, že je lepšia dohoda ako otvorený súboj. Najmä, ak ide o povoľovacie procesy. Niekedy je lepšie sa dohodnúť, ako sa len snažiť maximalizovať vlastný prospech.

S celým Zwirnom sme napríklad ustúpili šesť metrov smerom do nášho pozemku, a to len preto, že tadiaľ jedného dňa pôjde električka. Či ním naozaj pôjde, to zatiaľ nevieme.

To bol ústupok voči magistrátu?

Voči magistrátu ani nie. Presadzuje to jeden konkurent a my to vidíme ako zmysluplnú požiadavku. Myslím si, že táto myšlienka má pridanú hodnotu, a preto sme ju podporili.

Družstevné bývanie opäť v hre

V rámci vášho projektu Nuppu ste spustili družstevné bývanie. Prečo ste oprášili tento typ bývania?

Ide nám o diverzifikáciu. Zo skúseností našej sesterskej firmy v Čechách vidíme, že špeciálne v Prahe družstevné bývanie funguje veľmi dobre. Je určité percento kúpyschopného dopytu, ktorý ho potrebuje, preto sme sa ho rozhodli otestovať aj v Bratislave.

V apríli sme spustili kampaň a už teraz vidíme, že dopyt je naozaj slušný. Je to produkt pre ľudí, ktorí môžu mať problém s klasickou hypotékou. Napríklad sú samostatne zárobkovo činné osoby alebo pôsobia v službách a nemajú stály príjem. Prípadne už jednu hypotéku majú a nespĺňajú prísny úverový rámec. Zaujímavé je to aj pre investorov.

Na družstevné bývanie im ale stačí 20 percent zo sumy bytu, ktorú vyplatia družstvu a stanú sa jeho členom. Pre takýchto ľudí je tento produkt ušitý na mieru a vidíme, že takýto ľudia existujú. Ide o určitú časť trhu, a preto sme sa rozhodli vyskúšať to. Na začiatok ide o 50 či 60 bytov na Nuppu v časti Magnolia 3. Uvidíme, koľko ľudí po tejto forme bývania siahne.

Ak bude záujem, plánujete tento koncept rozšíriť aj na iné projekty?

Určite. Máme 250 zamestnancov a plynulý dopyt z trhu je preto kľúčový. Nemôžem totiž 60 stavbárov len tak na 6 mesiacov presunúť na iný projekt. Trh môže byť raz hore raz dole, ale ak k tomu pridám ďalšie revenue streamy, ako napríklad nájomné a družstevné bývanie, môžem vyrovnať náhle poklesy na trhu, ktoré by inak robili problém.

Plány s nájomným bývaním

Spomenuli ste aj nájomné bývanie. Plánuje YIT rozbehnúť aj tento typ bývania?

Dlhodobo sa o to zaujímame. Už približne osem rokov dozadu sme sa rozprávali s veľkými investormi, ktorí oň mali záujem. Padlo to na tom, že povedali, že sem prídu, ale na začiatok potrebujú aspoň päťtisíc bytov a aby to bolo zmysluplné, potrebujú 40-tisíc bytov. Povedal som, že toto spraviť neviem.

Keď prišla predchádzajúca vláda s konceptom nájomného bývania, boli sme medzi tromi developermi, ktorí do toho boli ochotní ísť. Vstupenka bola zainvestovať pol miliardy eur. Zaujímalo nás práve vybalansovanie dopytu a ponuky. Bohužiaľ, nestalo sa tak, ale objavili sa súkromní investori, ktorí našli spôsob, ako na tomto trhu rozbiehať nájomné bývanie.

Verím tomu, že nájomné bývanie začne akcelerovať, a to možno aj v spolupráci so samosprávami či súkromnými investormi, ktorí majú pozemky. Keďže tam je znížená DPH-áčka, je to na Bruseli, aby rozhodol, či ide o povolenú, alebo nepovolenú štátnu pomoc. V prípade, že rozhodne, že to je v poriadku, tak očakávam, že sa nájomné bývanie rozbehne.

Máte konkrétne projekty, kde by ste to chceli aplikovať?

Máme z čoho vybrať, ak bude zmysluplný koncept. My by sme hrali úlohu developera a stavebnej firmy, potom by to prebral dlhodobý investor, ktorý by to prevádzkoval.

Máte už v hľadáčiku podobných investorov?

Áno, ale zatiaľ konkretizovať ešte nebudem.

Kedy by sa nájomné bývanie mohlo stať realitou?

Čaká sa na Brusel, potom sa bude čakať na vládu, potom sa to podľa mňa vie rýchlo rozbehnúť, pretože môže ísť o zmysluplný biznis pre mnohých developerov a stavebné firmy.

Vyhľadávanie…

Nenašli sa žiadne výsledky, skúste použiť iné kľúčové slovo!

Alebo skúste preskúmať témy

11/2024 – Na ťahu

Metro v Bratislave? Prečo nie, hovorí šéf YIT Murcko. Chcú postaviť 100 bytov za 10 mesiacov