Slovenskom prebehla masívna vlna refinancovania hypoték. Kým v marci minulého roka predstavovali refinančné úvery 27 percent z celkového objemu nových obchodov, tento rok ich už bolo 58 percent.
Znamená to, že pri viac ako polovici obchodov nie je tento rok cieľom kúpa nehnuteľnosti, ale zafixovať si súčasný úrok na čo najdlhšie obdobie.
„Mnohí hľadali výhodné podmienky v iných bankách, čo spôsobilo ‚veľké sťahovanie úverov‘, najväčšie od uvoľnenia podmienok na refinancovanie v roku 2016. Ešte viac však bolo tých, ktorí si sadzbu zafixovali na dlhšie obdobie vo svojej banke,“ konštatujú analytici Národnej banky Slovenska (NBS).
Prvý polrok sa totiž niesol v znamení očakávania budúceho rastu sadzieb. Klienti sa tak snažia dohodnúť si dnes platné úroky na čo najdlhšie obdobie.
Rastú fixácie na viac ako 5 rokov
Tento fenomén sa prejavil aj na priemernej dĺžke fixácie sadzieb. Ako konštatuje NBS, kým vlani boli fixácie nad päť rokov skôr výnimočné (tvorili len štyri percentá novej produkcie) v apríli tohto roku sa týkali takmer každej druhej hypotéky (41 %). Dnes má sadzbu zafixovanú na viac ako päť rokov až 65 percent hypoték.
Predlžovanie doby fixácie dokazujú aj čísla jednotlivých sprostredkovateľských spoločností, ktoré úvery dohadujú. Ešte vlani tvorili v OVB Allfinanz Slovensko úvery s fixáciou osem až 20 rokov len necelých 13 percent, tento rok je to až 32 percent. V spoločnosti Fingo si volí fixáciu na päť a viac rokov až 83 percent klientov.
Zdroj: OVB
Zdroj: OVB
Čo tento trend znamená?
Dôsledkov je niekoľko. Pre úverových klientov to zvyšuje dôležitosť ochrany pred budúcim rastom sadzieb. „Nárast sadzieb výrazne zvyšuje splátky, a tak môže citeľne zaťažiť rodinné rozpočty. Napríklad pri náraste úrokovej sadzby z jedného na tri percentá môže splátka vzrásť až o tretinu,“ konštatuje NBS.
Centrálna banka napriek tomu neočakáva masívny nárast nesplácania úverov. „Väčšina domácnosti to zrejme zvládne a bude pokračovať v splácaní. Bude si to však vyžadovať úsporu pri iných výdavkoch,“ konštatujú jej analytici.
Najmä bohatí
Je podľa nich dôležité, aby sa príležitosti zafixovať si nižšie splátky chopili najmä tí najzraniteľnejší. To sa však nedeje. Pri predlžovaní doby fixácie sú, naopak, aktívnejší bonitnejší klienti. Ide najmä o ľudí s vyšším príjmom, dlhšou splatnosťou úveru a vyšším objemom dlhov. Rovnako majú aktívnejší klienti väčšie finančné rezervy.
Podľa analytikov pritom dôležitú úlohu zohráva finančná gramotnosť. Desaťročnú fixáciu si častejšie volia ľudia s vysokoškolským vzdelaním, a to v 17 percentách prípadov, kým ľudia so stredoškolským vzdelaním len v deviatich percentách.
Dlhé fixácie tak využívali najmä tí, ktorým hrozí menšie riziko finančných ťažkostí. Naopak, tí klienti, ktorým hrozia väčšie riziká, príležitosť na dlhé zafixovanie si výhodných podmienok využívajú menej.
Ešte nie je neskoro
Nie je však ešte neskoro. Nami oslovení odborníci hovoria, že zafixovať si sadzbu na dnešných vyšších úrovniach má ešte stále zmysel. „Aj keď sa mnohým klientom bánk zdá, že správny čas na refixáciu už bol, nie je to úplne tak. Na Slovensku sú hypotéky stále relatívne lacné a priemerné úroky nových úverov budú ešte zrejme rásť,“ hovorí Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko.
Prepočítať si výhody, ale aj náklady zmeny fixácie má podľa neho zmysel pre každého, kto je zatiaľ len v prvej polovici splácania úveru a fixácia mu skončí v tomto alebo budúcom roku. „Pri nadpriemerne vysokom úvere má zmysel refixovať sadzbu aj v prípade, že už ste za polovicou splatnosti,“ upozorňuje analytik.
Do hry podľa neho vstupuje množstvo faktorov:
- nielen výška aktuálneho a prípadného budúceho úroku, ale aj poplatky banke,
- výška budúcej splátky,
- blízkosť konca súčasnej fixácie,
- plány klienta na prípadné predčasné splatenie úveru,
- či predaj nehnuteľnosti v najbližších rokoch.
Dôležitá je aj celková finančná situácia človeka, teda v akej výške má rezervy, či aké má mesačné prebytky.
Podľa Evy Šablovej, riaditeľky pre úvery v spoločnosti Fingo, sú najohrozenejšie nízkopríjmové skupiny obyvateľstva, ktoré môže zvýšenie mesačnej splátky zaskočiť a ťažšie budú hľadať priestor v domácom rozpočte.
„Preto by sa mala aj táto kategória ľudí ešte zmobilizovať a pokúsiť sa dať si prehodnotiť svoj úver tak, aby si zabezpečili nemennosť splátky za prijateľných podmienok minimálne na päť rokov dopredu,“ hovorí Šablová.
Kam sa vyberú hypotéky v budúcnosti
Otázkou zostáva, aký smerom sa budú úroky v najbližšej dobe vyvíjať. Všeobecne sa očakáva ich ďalší rast. Primárnym dôvodom je zvyšovanie sadzieb Európskej centrálnej banky. Tá už zdražela financovanie o 0,5 percenta a ďalšie zvyšovanie sa tento rok ešte očakáva.
Banky pri stanovovaní cien hypoték sledujú výnosy štátnych dlhopisov. Tie reagujú nielen na reálne sadzby ECB, ale aj na očakávania ich vývoja. Výnosy slovenských dlhopisov tak od svojho aktuálneho vrcholu z konca júna mierne klesajú. Niektoré banky preto sadzby nedávno znížili.
Urobila tak UniCredit Bank. Pri fixácii na päť rokov znížila sadzby o 0,6 percenta, pri trojročnej o 0,3 a pri fixácii na štyri roky o 0,4 percenta. Pôjde však pravdepodobne len o dočasný jav. Hovorkyňa banky Zuzana Ďuďáková upozornila: „V nasledujúcom období predpokladáme pokračovanie rastovej tendencie úrokových sadzieb.“
