Národná bank Slovenska (NBS) minulý týždeň zverejnila odhad možnej záťaže vyšších sadzieb na hypotekárnych dlžníkov.
„Nárast splátok pri väčšine hypoték nebude dramatický. Domácnosti by to mali zvládnuť a ich schopnosť splácať by nemala byť ohrozená, “ povedal člen bankovej rady a výkonný riaditeľ NBS Vladimír Dvořáček a zobral tým vietor z plachiet predvolebným populistom, ktorí si z domnelej záchrany úverových klientov urobili vďačnú predvolebnú tému.
Bitka o politické body
Politické strany sa predtým pretekali, ktorá navrhne lepšie riešenie blížiaceho sa „armagedonu“. Robert Fico hovoril o „brutálnom“ zdražení hypoték o viac ako 500 eur, ktoré sa malo dotknúť 400-tisíc dlžníkov. Riešením mal byť podľa neho bankový odvod a bonifikácia hypotekárnych dlžníkov.
Boris Kollár sa vyhrážal bankám, že ak teraz samé neprídu s proaktívnymi opatreniami, budúca vláda im ich prikáže zaviesť a „bude to možno 70 percent zo zisku. Nie 40 ako v Taliansku,“ hovoril vo videu, ktorého šírenie si jeho strana zaplatila v online priestore.
V skutočnosti však chýba logické prepojenie medzi úverovými dlžníkmi a povinnosťou štátu dotovať im hypotéky. Do roku 2025 čaká zmena sadzieb 13 percent Slovákov. Je to zhruba polovica z celkového počtu hypotekárnych klientov.
Solidarita chudobnejších s bohatými
Vyplýva z toho, že viac ako 70 percent Slovákov hypotéku vôbec nemá. Či už formou daní alebo vyššou cenou za bankové služby by sa tak na úvery pre bohatších 13 percent populácie skladali najmä tí, ktorí úver nemajú.
Dôvod, pre ktorý si títo ľudia úver na bývanie doteraz nezobrali, je možno práve obava z toho, či by zvládli možné zvýšenie sadzieb. Ďalším dôvodom môže byť, že na získanie hypotéky by sa v skóringu bánk nekvalifikovali. Znamená to, že tí menej solventní by sa skladali na hypotéky bohatším.
Priemerný príjem hypotekárneho dlžníka (jednotlivca alebo páru) je podľa štatistík Národnej banky Slovenska 1 700 eur v čistom. Ide pritom o príjem v čase vybavenia úveru, teda možno pred niekoľkými rokmi. Dnes je to pravdepodobne oveľa viac. Priemerná mzda na Slovensku bola pritom za minulý rok 1304 eur v hrubom.
Nárast splátky do 100 eur
Podľa prepočtu NBS sa dvom tretinám dlžníkov, ktorým končí fixácia v najbližších troch rokoch, zvýši mesačná splátka o menej ako sto eur. Zvýšenie by malo predstavovať zhruba päť percent ich príjmu.
„Nárast splátok pri väčšine hypoték nebude dramatický. Domácnosti by to mali zvládnuť a ich schopnosť splácať by nemala byť ohrozená, “ povedal člen bankovej rady a výkonný riaditeľ NBS Vladimír Dvořáček.
Priemerná sadzba hypoték, ktorým počas troch rokov končí fixácia, je dnes 1,2 percenta. Aktuálna sadzba na bankovom trhu je na úrovni 4,4 percenta. Pri hypotéke s dobou splácania 30 rokov, vo výške 120-tisíc eur to predstavuje zvýšenie splátky z 397 eur na 601 eur. Kým predtým do istiny smerovalo zo splátky 277 eur, pri vyššom úroku je to len 161 eur.
V skutočnosti je však hodnota refixovaných hypoték nižšia. Veľká časť z nich už bola totiž v predchádzajúcich rokoch splatená. Kým nové úvery, ktoré banky aktuálne schvaľujú, dosahujú v priemere 87-tisíc eur, pri refixovaných úveroch to bude tento rok v priemere 45-tisíc eur.
Schopnosť zvládnuť vyššiu splátku zlepší aj rast príjmov dlžníkov. Podľa odhadu NBS vzrastú nominálne mzdy tento rok o 11 percent a v ďalšom roku o osem percent.
Zdroj údajov: NBS
Nebude to bezbolestné
Neznamená to však, že zvyšovanie sadzieb nebude bolestivé. Podľa dát NBS stúpne splátka hypotéky o viac ako 200 eur počas troch rokov pre desať percent dlžníkov, čo zahŕňa približne 30-tisíc domácností.
Viac ako desať percent z osobného rozpočtu teda zoberie len navýšenie splátky, a to až pri jednej štvrtine hypoték, čo nie je málo. To, ako túto situáciu dlžníci zvládnu, bude závisieť od ich schopnosti prispôsobiť sa novej situácii.
Podľa prieskumu agentúry STEM/MARK až takmer štvrtina Slovákov nemá absolútne žiadnu finančnú rezervu pre prípad, že by sa zhoršila ich finančná situácia. Viac ako 20 percent opýtaných si mesačne neodkladá ani euro. Tieto rodiny budú mať so zvýšením splátok značný problém.
Vyššia splátka pôjde na úkor iných výdavkov a domácnosti budú musieť šetriť. V lepšom prípade bude kompenzáciou vyšší príjem.
| Do 1 % | Od 1 % do 1,5 % | Od 1,5 % do 2 % | Od 2 % do 2,5 % | Nad 2,5 % |
| Refixácie v r. 2023 | 36,9% | 38,9% | 12,3% | 4,0% | 7,9% |
| Refixácie v r. 2024 | 51,6% | 35,1% | 6,9% | 1,8% | 4,6% |
| Refixácie v r. 2025 | 40,3% | 30,7% | 8,3% | 6,4% | 14,3% |
Podiely počtu hypoték podľa aktuálnej úrokovej sadzby. Zdroj: NBSNesplácané úvery na historicky nízkej úrovni
Ani to však nie je dôvod na dotovanie hypoték z verejných financií. „Podľa nášho názoru si situácia nevyžaduje plošné opatrenia na pomoc klientom so splácaním hypoték,“ uvádza NBS. „Situácia si vyžaduje individuálne, nie plošné riešenia. Verím, že banky spoločne so štátom v tomto smere nájdu spoločnú reč,“ povedal Dvoráček.
„Rovnako ako NBS rozhodne nevidím dôvod na zavádzanie plošných riešení, ako po nich volajú politici,“ hovorí analytik spoločnosti OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik. Pripomína, že banky majú k dispozícii dosť nástrojov, ako riešiť problémové situácie. Jedným z nich je napríklad predĺženie splatnosti úveru až na 40 rokov. Túto možnosť majú dnes niektoré banky v ponuke.
Ako sa vysporiadať s vyššou splátkou hypotéky:
- Predĺžiť si splatnosť hypotéky. Niektoré banky poskytujú úver až na 40 rokov.
- Konsolidovať viacero úverov dokopy. Najmä drahšie spotrebné úvery sa oplatí zlúčiť s hypotékou, ktorá má dlhšiu splatnosť a menší úrok. Zaťaženie osobných financií sa tým zníži.
- Predčasne splatiť časť úveru. Pri sadzbách vo výške 5 % sa oplatí vytiahnuť peniaze z nič nezarábajúcich bankových účtov a použiť ich na predčasnú splátku.
- Predať drahšiu nehnuteľnosť a presťahovať sa do menšej, lacnejšej.
- Požiadať banku o splátkové prázdniny. Ide o krajné riešenie, keď sa dlžník dohodne s bankou, že nejaký čas nebude platiť žiadne splátky.
Platobná schopnosť na dobrej úrovni
Platobná disciplína hypotekárnych dlžníkov je aktuálne na historicky najlepšej úrovni. Podiel riadne nesplácaných hypoték predstavuje 1,1 percenta, čo je najmenej za celé takmer 20-ročné obdobie, odkedy sú tieto údaje k dispozícii.
Národná banka odhaduje, že pre rast sadzieb, zvýšenú infláciu a nárast nezamestnanosti by mohol podiel dlžníkov v ťažšej finančnej situácii stúpnuť za tri roky na šesť percent. Miera nesplácaných úverov by tým odhadom vyskočila na tri percentá. Ide o stále veľmi nízke číslo.
Banky o nehnuteľnosti záujem nemajú
Nehrozí ani vlna exekúcií, pred ktorou varuje množstvo politikov. Podľa slov šéfa Slovenskej bankovej asociácie a šéfa Slovenskej sporiteľne Petra Krutila banky o byty ani domy nemajú záujem.
Dokazuje to podľa neho aj fakt, že zo siedmych tisíc riadne nesplácaných hypoték končí ročne dražbou len 200 nehnuteľností. Ide podľa neho o ľudí, ktorí nekomunikujú a nespolupracujú s bankami pri hľadaní riešenia ich náročnej finančnej situácie.
„Žiadna banka nemá záujem tlačiť ľudí do predaja nehnuteľností pri nesplácaných úveroch. Je to presne naopak a banky dnes robia všetko preto, aby ľuďom umožnili úver splácať,“ súhlasí aj analytik Búlik.
Vysvetľuje, že podnikanie je primárne postavené na úrokových maržiach z dlhodobo splácaných úverov. „To znamená, že individuálne vychádzajú v ústrety dlžníkom tak, aby dokázali úver ďalej splácať,“ opisuje skúsenosti z praxe.
Scenár nárastu dražieb nehnuteľností, ktorým strašia politici, teda tiež nie je pravdepodobný.
