Nehnuteľnosti medziročne výrazne zdraželi. Čo by mali urobiť kupujúci?
Keďže hodnoty výrazne stúpli, množstvo potenciálnych záujemcov zvažuje odloženie kúpy. Obávajú sa totiž akvizície na vrchole cenového cyklu. Ak by trh neskôr spomalil alebo dokonca poklesol, investícia by sa nemusela vyvíjať podľa očakávaní.
Pokiaľ by však ceny bývania naďalej rástli, hoci aj pomalším tempom, odkladom kúpy môže investor prísť o príležitosť. Jeho náklady na obstaranie nehnuteľnosti by sa v budúcnosti zvýšili.
Pomocnú ruku potenciálnym kupujúcim poskytol známy finančný analytik, ktorý v komentári vypracoval odporúčanie pre ľudí v aktuálnej situácii.
Ceny bytov už prekročili úroveň z roku 2022. Najrýchlejšie pritom rástli v období medzi decembrom a januárom.
Podľa štatistiky regulátora stúpla priemerná cena rezidenčných nehnuteľností o 104 eur za štvorcový meter, ktorý aktuálne stojí 2 700 eur.
Vývoj priemernej ceny bývania
Zdroj: Národná banka Slovenska
Ceny bývania rastú v celoslovenskom merítku, najvyšší podiel na cenovom raste však majú Bratislavský a Košický kraj.
Dekompozícia cenového rozdielu
Zdroj: Národná banka Slovenska
Priemerná cena bytov sa dostala na svoje historické maximum. Na začiatku roka 2025 dosiahla hodnotu 3 041 eur za štvorcový meter. Oproti predchádzajúcemu štvrťroku zaznamenala rast o päť percent – medziročne o 13,1 percenta.
Zvýšili sa aj ceny domov, ktoré štvrťročne stúpli o 2,7 percenta a dosiahli úroveň 2 031 eur za štvorcový meter.
Paradox je, že rast zasiahol predovšetkým staršie byty. Fiškálna konsolidácia spôsobila zvýšenie sadzby dane z pridanej hodnoty, odborníci preto očakávali, že opatrenia ovplyvnia najmä ceny novostavieb. Namerané údaje však prekvapili. Rozdiel medzi cenami nehnuteľností na primárnom a sekundárnom trhu sa zmenšil.
Čo hovorí odborník?
„Zrýchlenie rastu cien nehnuteľností je do istej miery prekvapenie. Koncom vlaňajška sa kupujúci chceli vyhnúť zvýšeniu dane z pridanej hodnoty, tak sa posilnili nákupy. Všeobecne sa teda v úvode tohto roka čakalo zmiernenie rastu,“ uvádza finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik.
„Ponukové ceny však ukazujú, že sa rast naopak zrýchlil. Kým v treťom štvrťroku 2024 ceny medzikvartálne stúpli o 2,4 percenta a v poslednom kvartáli 2024 o tri percentá, úvodom tohto roku to boli štyri percentá,“ dopĺňa analytik.
Predchádzajúce vyjadrenia realitných kancelárií pritom skôr indikovali, že sa rast v úvode roka spomaľuje.
„Ceny stúpali rýchlejším tempom aj napriek tomu, že záujem o hypotéky je slabší ako na jeseň 2024. Kým vo februári 2025 poskytli banky nové hypotéky takmer za 430 miliónov eur, v októbri a novembri 2024 to bolo vyše 460 miliónov. Ešte prekvapujúcejšie je, že ceny rastú rýchlejšie napriek väčšej ponuke nehnuteľností,“ mieni Búlik.
Ponuka bývania sa zvýšila
Podľa údajov Národnej banky Slovenska totiž ponuka narástla o sedem percent. Stalo sa tak po poklese v troch predchádzajúcich kvartáloch. Ako sme spomenuli, paradox je, že primárne rastú ceny starších bytov. Tých je totiž na predaj viac ako v uplynulých mesiacoch.
„Zrejme si mnohí majitelia po istom vyčkávaní povedali, že dopyt dostatočne stúpol a stojí za pokus získať viac. Skúšajú ťažiť z celkového rastu cien, ktorý koncom vlaňajška podporovali najmä predaje novostavieb. Tento postoj je pochopiteľný po tom, ako mnoho majiteľov od leta 2022 počas obdobia padajúceho dopytu a klesajúcich cien čakalo na priaznivejšie obdobie a napriek postupnému rastu od jari 2024 trpezlivo čakali na príležitosť predať bývanie za historicky najvyššiu cenu,“ myslí si analytik.
Zverejnené štatistiky centrálnej banky túto hypotézu potvrdzujú, keďže ponukové ceny už presiahli úroveň z jari 2022.
Musíme si počkať
Analytik poukazuje aj na predbežný charakter získaných údajov. „Dáta NBS vychádzajú z ponukových cien a až na dátach štatistického úradu z kúpnych zmlúv uvidíme, v akej miere sa podarilo majiteľom starších bytov predať príbytky drahšie ako v predchádzajúcom štvrťroku. Je dôležité uviesť aj to, že rast cien ťahajú primárne byty, pri ktorých panuje najvýraznejší nedostatok,“ konštatuje.
Trend zachytený v štatistikách centrálnej banky zároveň nemusí poskytovať úplne reálny obraz trhu, keďže tento štvrťrok je posledný, v ktorom sa porovnávajú ceny s obdobím poklesu.
„V druhom kvartáli 2025 sa čísla pravdepodobne zmiernia, keďže sa aktuálny vývoj bude porovnávať s druhým štvrťrokom 2024, keď ceny začali rásť. Odhadujem, že medziročný rast v druhom kvartáli 2025 zostane na úrovni sedem percent,“ uzatvára.
Zmena scenára
Búlik vysvetľuje, že v dlhodobom výhľade je pravdepodobné, že sa tempo rastu cien bývania bude znižovať.
„Dôvod je klesajúci dopyt spôsobený starnutím obyvateľstva a zmenšovaním skupiny ľudí vo veku 25 až 45 rokov, ktorí si najčastejšie kupujú bývanie. Podľa demografických projekcií na Slovensku do roku 2050 klesne počet obyvateľov tejto generácie o 450- až 550-tisíc ľudí. V súčasnosti je v tejto vekovej skupine približne 1,45 milióna ľudí a odhady na rok 2050 hovoria o poklese na približne 900-tisíc až jeden milión osôb,“ približuje.
Odporúčania pre ľudí
Odborník načrtol riešenie situácie. „Kto potrebuje bývať, nemá dnes dôvod čakať, pretože ani klesajúce úroky pri hypotékach nedokážu vykompenzovať vyššie ceny bývania. Sadzby sa za posledný rok znížili pri najnižších ponukách o 1,2 percentného bodu, avšak ceny bývania narástli o vyše 11 percent. Aj keby sme brali do úvahy priemerný rast okolo siedmich percent, stále je to násobok miery poklesu úrokových sadzieb hypoték,“ vraví Búlik.
Keďže rast cien zostane aj v ďalších štvrťrokoch konštantný a úroky hypoték rozhodne nebudú klesať rýchlejšie, vyčkávanie s kúpou podľa neho predraží nové bývanie. „Treba si urobiť prieskum trhu a zobrať hypotéku s najnižšou sadzbou pri trojročnej fixácii. Takto si zaistíte nemennú splátku a ak hypotéky v ďalších rokoch zlacnejú, nebude problém vyjednať si zníženie sadzby aj počas fixácie alebo preniesť hypotéku do banky s nižším úrokom,“ dodáva.
Dôležité upozornenie
Informácie obsiahnuté v tomto článku majú výhradne informačný charakter a nepredstavujú investičné rady. Neodporúčame konať na základe týchto údajov bez predchádzajúcej konzultácie s kvalifikovaným finančným poradcom. Investovanie je spojené s rizikami a rozhodnutia o investovaní sú na vlastnú zodpovednosť. Výnosy z investície dosiahnuté v minulosti nie sú zárukou budúcich výnosov.
