Nepotrebujete vstupný kapitál, odpadajú starosti s výberom vhodnej lokality či zdĺhavým zariaďovaním a navyše ho môžete pomerne rýchlo vymeniť. To sú výhody bývania v podnájme, ktoré však má aj svoje mínusy. Pozrime sa, či je aj pri neustále rastúcich cenách nehnuteľností lepším riešením obzerať sa po vlastnom bývaní.
Kto najčastejšie býva v prenájme
Prenájom nehnuteľností mnohí berú ako dočasné uspokojenie svojej potreby bývania. Počas môjho pôsobenia v realitnej kancelárii to boli často vrcholoví športovci, ktorí dostali krátkodobý kontrakt. Alebo tzv. zahraniční kontraktori v stavebníctve či automobilovom priemysle, ktorí sa sťahovali aj s rodinami.
Prenájom je takisto prvou voľbou pre študentov či mladých ľudí, ktorí idú do svojho prvého zamestnania a ešte sa nechcú viazať hypotékou. Alebo sa zatiaľ nekvalifikovali na to, aby mohli v banke požiadať o hypotekárny úver, lebo pracujú krátko, majú nízky príjem a podobne.
Veľkou výhodou je flexibilita
Najväčšou výhodou prenájmu je flexibilita. Nájomnou zmluvou sa viažete na určité obdobie, čo je väčšinou jeden rok. V praxi sa pritom často stáva, že nájomca po dohode s prenajímateľom zmluvu predčasne ukončí.
Stávalo sa to aj počas pandémie, kedy sme zaregistrovali pokles cien nájomného v niektorých mestských častiach Bratislavy aj o 30 %. Nájomcovia teda vedeli nájsť nehnuteľnosť za nižšiu sumu, priestrannejšiu, v lepšej lokalite či vo vyššom štandarde. V súčasnosti sa už situácia vracia do normálu a ceny nájmov pomaly rastú, ale stále nedosahujú predpandemické hodnoty.
Čas na spoznanie lokality a sporenie
Ďalšou výhodou je „navnímanie“ prostredia, v ktorom si byt prenajímate. Ak si lokalitu vyskúšate na vlastnej koži, presne viete, čo od nej môžete očakávať a uľahčí vám to rozhodovanie pri kúpe nehnuteľnosti.
Väčšina mladých ľudí, ktorí spolu len začínajú žiť a spoznávajú sa, zvolí radšej prenájom. Majú tak čas našetriť si aspoň 20 % sumy na spoločné bývanie, banky totiž štandardne poskytujú hypotekárne úvery maximálne do 80 % z kúpnej ceny bytu.
Pri dnešných cenovkách realít by ste napríklad na kúpu 3-izbového bytu v bratislavskom kraji potrebovali minimálne 40-tisíc eur, čo nie je málo. Preto je dobré byť na tento krok finančne pripravený.
Väčší záujem o prenájmy
Na Slovensku žije podľa štatistík 90 % obyvateľov vo vlastnom a len malé percento ľudí si nehnuteľnosť prenajíma. Domnievam sa však, že tento stav nie je dlhodobo udržateľný, pretože ceny realít rastú rýchlym tempom a čoraz menej klientov spĺňa podmienky na získanie hypotéky.
Preto budú nehnuteľnosti určené na prenájom v budúcnosti naberať na popularite, keďže väčšia časť populácie si nebude môcť dovoliť kúpu nehnuteľnosti.
Apetít bývania vo vlastnom zatiaľ neutícha
Záujem o kúpu nehnuteľností neupadal ani počas koronakrízy. Tento jav pripisujeme tomu, že úrokové sadzby hypoték na historických minimách sú pre mnohých veľkým lákadlom, keďže úrok a istina zaplatené banke sú častokrát rovnaké alebo aj nižšie ako platenie prenájmu.
Tento krok je v momentálne nastavených podmienkach a pri nedostatku nájomných bytov logický. Problém pre mnohých kupujúcich, ktorí idú častokrát „na limit“ svojich finančných možností, však môže nastať v prípade, keď sa úrokové sadzby hypoték zvýšia. Domnievam sa, že momentálna situácia s takýmito nízkymi úrokmi nie je dlhodobo udržateľná.
Čo bude ďalej? S cenami nehnuteľností rastie aj zisk
Každoročné zvyšovanie cien nehnuteľností, ktoré sa pohybuje v priemere na úrovni 3 %, hrá do karát práve variantu vlastného bývania. Aj keby ste museli po skončení 5-ročnej fixácie hypotéky nehnuteľnosť predať, môžete počítať so ziskom, čo sa vám pri prenájme stať nemôže.
Ak máte radšej v rukách čísla, môže vám pri rozhodovaní poslúžiť aj modelový príklad kúpy a prenájmu nehnuteľnosti na obdobie 5 rokov. Na ilustráciu sme použili 2-izbový byt v Bratislave.
Výpočty nepustia, pozrite si modelový príklad
Keby ste kupovali byt za 170-tisíc eur, banka zväčša financuje 80 % z kúpnej ceny. Pri výške úveru 136-tisíc eur (čo je 80 %) sa priemerná úroková sadzba pri 5-ročnej fixácii pohybuje na úrovni 1,1 %. Ak si hypotéku natiahnete na 30 rokov, mesačná splátka vás vyjde na 450 eur.
Nezabudnite však, že kúpnu cenu ešte musíte dofinancovať sumou 34-tisíc eur. Pri tomto porovnaní budeme brať do úvahy, že hypotéku dofinancujete z vlastných zdrojov.
Pri kúpe bytu v tejto sume môžu byť vaše mesačné náklady na energie, internet, správcovi bytového domu vo výške cca 180 eur.
Spolu so splátkou hypotéky 450 eur tak mesačne „vo vlastnom“ zaplatíte 630 eur. Ročné zhodnotenie vášho bytu sa pri konzervatívnom odhade rastu cien nehnuteľností pohybuje na úrovni 3 %. Vaša nehnuteľnosť sa teda za jeden rok zhodnotí o 5100 eur a za obdobie 5 rokov od nadobudnutia v priemere o 25 500 eur. Po 5 rokoch tak budete vlastniť byt s hodnotou 195 500 eur.
Rozdiel po 5 rokoch? S vlastným bytom by ste zarobili
Na porovnanie, prenájom 2-izbového bytu v Bratislave vás vyjde v priemere 600 eur mesačne vrátane energií. Čiže za 5 rokov v prenájme zaplatíte prenajímateľovi 36-tisíc eur. Nevlastníte žiadnu nehnuteľnosť, ste flexibilný a je len na vás, či zostanete bývať v prenájme, alebo sa odsťahujete do inej lokality či dokonca odídete pracovať do inej krajiny.
Takisto ale budete „voľný“ aj po prípadnom predaji vášho bytu. Ak nehnuteľnosť vlastníte minimálne 5 rokov, po tejto dobe ju môžete predať bez daňovej záťaže a odvodu do zdravotnej poisťovne (pri skoršom predaji by vás to stálo 33 % zo zisku). Summa summarum, kúpou bytu pri súčasnom raste cien realít môžete vaše peniaze zhodnotiť o zaujímavú sumu, čo v prípade prenájmu možné nie je.
Prispievateľ Viktor Obtulovič pôsobí ako vzťahový manažér vo Fingo Reality, ktoré rozvíjajú spolupráce maklérskeho broker poolu s realitnými kanceláriami a zefektívňujú financovanie bývania pre klientov. Pred príchodom do Fingo.sk pracoval ako senior konzultant v najväčšej realitnej kancelárii v Bratislave.
Našli ste chybu? Napíšte nám na [email protected]
