Ochladenie trhu postavilo záujemcov o bývanie do výhody. Majú si z čoho vyberať a nie sú až tak pod tlakom.
Mnohí ľudia majú presnú predstavu o tom, aký chcú byt či dom. Zoznam kritérií. Preto sa hľadanie občas zmení na stres. Vždy niečo chýba, niečo nevyhovuje. Čo teda spraviť? „Urobte si z toho radosť,“ radí Tomáš Porubský, šéf Porubský Real Estate. „Užite si to a vedzte, že dokonalá ponuka neexistuje. Pár mínusov sa nájde vždy. Hľadaním dokonalosti stratíte veľa času a to si neskôr môže vybrať svoju daň,“ dodáva.
Treba si hlavne uvedomiť, že aktuálne má záujemca o nové bývanie veľkú výhodu. „Ak porovnáme súčasnú situáciu s obdobím rokov 2020 alebo 2021, kupujúci má väčšiu šancu zjednať cenu. Skvelou voľbou sú aj novostavby. Tie v úvodných fázach predaja ponúkajú výhodné predpredajové ceny,“ tvrdí Róberta Mecková, riaditeľka FinGo recloud, realitnej odnože FinGo.
Ak sa teda cítite pripravený vydať sa na túto cestu, Forbes vám v spolupráci s realitnými odborníkmi prináša sedem tipov, čo spraviť, aby celý proces hladko prebehol.
1. Prvé rozhodnutia
Na začiatku cesty za svojím vysnívaným domovom si musíte ujasniť, či chcete spolupracovať s maklérom alebo ísť po vlastnej osi. „Nájdite vhodnú realitnú kanceláriu podľa expertízy a nebojte sa stretnúť sa s viacerými maklérmi,“ radí Eva Košovská, branch manažérka v Svoboda & Williams.
Ak sa pre makléra rozhodnete, Mário Glos, výkonný riaditeľ kancelárie MGM Reality, odporúča využiť službu agenta kupujúceho. Maklér má totiž najlepší prehľad, argumenty, dokáže efektívne komunikovať, vyjednať lepšie podmienky, respektíve nižšiu cenu.
V súčasnosti je taktiež trendom, že kupujúci aj predávajúci si zazmluvnia vlastného realitného makléra. „Je to preto, že sprostredkovateľ predávajúceho má primárne za úlohu chrániť záujmy predávajúceho, ktorý mu vypláca províziu. Môže sa teda stať, že na vás nalieha, aby ste urobili rýchle rozhodnutie bez možnosti rokovania,“ vysvetľuje Andrej Churý, majiteľ realitnej kancelárie RE/MAX Elite, Bratislava.
Skúsený maklér môže byť podľa Churého pre kupujúceho naozaj prínosom, pretože vie aj priniesť ponuky, ku ktorým by ste sa bežne ani nedostali. Okrem výberu samotnej nehnuteľnosti vám pomôže aj s preverením bytu a jeho technického stavu, skrytých chýb či celkového právneho stavu. Svojou „troškou“ vie realitný odborník prispieť aj pri vybavovaní úveru v banke či poskytnúť kontakty, ktoré nadobudol, napríklad s dizajnérmi či majstrami.
Či sa už však rozhodnete pre spoluprácu s odborníkom alebo nie, nasledujúce tipy vám pomôžu sa správne rozhodnúť v tomto procese.
2. Preverenie financií
Najčastejšou chybou, ktorej sa podľa Ivana Babušíka, realitného makléra z Bosen Group, kupujúci dopúšťajú, je to, že si hneď nepreveria vlastné finančné možnosti. „Postup pri kúpe, hlavne pre hypotekárnych klientov by mal byť nasledujúci: najskôr si preveriť možnosti, rozpočet a až následne sa púšťať do hľadania. Vďaka tomuto prístupu celý proces výrazne zefektívnite a vyhnete sa sklamaniam a demotivácii.“
Správne odhadnutý rozpočet vám navyše, ako tvrdí Porubský, napríklad naznačí, v akej lokalite nehnuteľnosť hľadať.
Okrem toho v rámci financií počítajte podľa Chreneka aj s menšou rezervou potrebnou na prípadné opravy a podobne.
3. Určenie preferencií
Ešte predtým, ako sa aktívne pustíte do hľadania ideálnej ponuky, by ste sa mali zastaviť a poriadne si premyslieť, akú nehnuteľnosť vlastne hľadáte. Podľa Meckovej pomôže na začiatku niekoľko otázok:
Chcem tam bývať len ja? Plánujem tento byt či dom pre seba a svoju štvorčlennú rodinu? Kupujem ho na prenájom s vidinou predaja o niekoľko rokov? Kupujem ho v predpredaji len ako investíciu?
Podľa toho, ako si kupujúci odpovie, prichádzajú na rad ďalšie otázky. „V akom prostredí chcem bývať? Vyhovuje mi viac mestské bývanie alebo kontakt s prírodou? Ako dlho tu plánujem žiť?“ uvádza Babušík.
Okrem toho by ste sa mali zamyslieť nad dispozíciou a orientáciou, či je byt efektívne riešený, dostatočne svetlý, či chcete ísť do staršej nehnuteľnosti a rekonštruovať, alebo do novostavby, a nezabudnite ani na investičný potenciál, čiže to, ako sa vám výhľadovo bude predávať.
4. Obhliadka
Nebojte sa pri výbere pozerať na rôzne ponuky. Košovská odporúča sa pozrieť na osem až 10 bytov. Glos v tejto súvislosti dodáva, že prvá selekcia by mala byť na základe vášho racionálneho pohľadu – ktoré nehnuteľnosti vyhovujú viac, ktoré menej. Následne je dôležitá emócia, vaše pocity. Taktiež odporúča, aby ste lokalitu navštívili niekoľkokrát, v rôznych časoch a porozprávali sa so susedmi či domovníkom. Informácie však filtrujte.
„Pri kúpe bytu prebehnite všetky poschodia bytového domu, všímajte si poriadok spoločných priestorov, pozrite sa na menovky na dverách, možno budete poznať niektorého zo susedov, ktorý vám vie poskytnúť cenné informácie, ako o predávajúcom, tak o konkrétnom byte,“ hovorí Glos.
Babušík radí zamerať sa pri obhliadke na:
- okolie a občiansku vybavenosť,
- stav bytového domu,
- materiály, z ktorých je postavený,
- dispozíciu a svetelnosť bytu,
- stav podláh, stien, stropov, okien, dverí,
- skontrolujte splachovanie či púšťanie vody,
- prípadne zariadenie, ak sa s bytom predáva.
5. Právny stav bytu
Za predpokladu, že nehnuteľnosť nemá žiadne defekty, bude ďalším krokom preverenie právneho stavu bytu. O čo presne ide? Ako hovorí Babušík, mali by ste zistiť:
- či je majiteľ výlučným vlastníkom a môže s bytom nakladať,
- či nie sú voči majiteľovi vedené exekučné alebo súdne konania,
- či je byt zaťažený hypotékou,
- či nie je na byte vecné bremeno vo forme dožitia.
Glos taktiež prízvukuje, aby ste si preverili stav konta vo fonde opráv. Taktiež je dôležité vyžiadať si zálohový predpis a všímať si náklady a špeciálne položku fond opráv. Tá môže byť navýšená napríklad z dôvodu úveru na rekonštrukciu bytového domu a teda vplýva na cashflow domácnosti.
„Tu sa stretávame s pekným paradoxom. Predávajúci komunikuje zrekonštruovaný vchod bytové domu, nové balkóny, opravenú strechu, zateplenú fasádu, ale de facto splácať to bude práve nový vlastník zo svojich zdrojov vo forme navýšeného fondu opráv. Čiže zaplatí za to isté dvakrát. Prvý vo vyššej cene a následne vo forme vyššieho fondu opráv v mesačných splátkach niekoľkých rokov,“ vysvetľuje Glos. Okrem toho žiadajte aj vyhlásenie správcu o nedoplatkoch.
6. Ako vyjednať cenu?
Je nehnuteľnosť v poriadku? Výborne – dnešný realitný trh je naklonený kupcom. V čase, keď transakcie trvajú niekoľko mesiacov, si môžete dovoliť skúsiť vyjednať lepšiu cenu. Zistite však najprv príčinu predaja a podľa tomu prispôsobte svoju komunikáciu. Podľa Babušíka by ste mali nájsť vzájomný kompromis, aby ste boli spokojný vy i pôvodný majiteľ.
„Zamerajte sa na získanie racionálnych dôvodov pre zľavu, ako sú stav bytu, okolie, ruch, dispozícia. Ide o náležitosti, ktoré vám neprekážajú, inak by ste neboli v tejto fáze, no vo všeobecnosti prekážajú iným,“ vysvetľuje.
Určite si pred samotným rozhovorom zmapujte konkurenciu a alternatívne možnosti, ktoré odprezentujete majiteľovi. Do kontextu môžete aj citlivo zapojiť emočnú stránku a rozpovedať svoj príbeh.
7. Bezpečný prevod
Ak ste sa v procese kúpy úspešne dostali až sem, čaká vás ešte prevod peňazí a ďalšie „papierovačky“. Odborníci tak odporúčajú dôkladne si prečítať zmluvy, respektíve ich dať skontrolovať právnikovi, vďaka čomu sa vyhnete možným rizikám a následkom.
„Pri platení väčšej časti kúpnej ceny využívajte notársku, advokátsku úschovu alebo vinkuláciu v banke. Ako podmienku uvoľnenia finančných prostriedkov požadujte povolenie vkladu vlastníckeho práva v prospech kupujúceho,“ odporúča Glos.
Babušík v tejto súvislosti dodáva, že v prípade notárskej úschovy budú pripísané na účet predávajúceho až v momente, keď budete vlastníkom nehnuteľnosti. Posledným krokom kúpneho procesu je už len prevzatie nehnuteľnosti a prepis energií a správcu.
Aké doklady pred kúpou potrebujete?
Odpovedá Andrej Churý, majiteľ realitnej kancelárie RE/MAX Elite, Bratislava:
- Aktuálny list vlastníctva,
- Nadobúdaciu zmluvu, ktorou predávajúci nehnuteľnosť nadobudol,
- Potvrdenie správcu o úhrade záväzkov, či byt nemá nedoplatky,
- Kolaudačné rozhodnutie (pri rodinných domoch).
