Albánsko patrí medzi najrýchlejšie rastúce turistické destinácie v Európe aj na svete, pozerá sa naň však aj čoraz viac investorov. Krajina ich láka hlavne priaznivými cenami a nízkou reguláciou. Navyše má pred sebou pozitívne vyhliadky, pokiaľ ide o vývoj ekonomiky a očakávanú vzpruhu v podobe vstupu do Európskej únie. Nie je preto divu, že Albánsko už začína lákať aj tých najväčších českých dravcov.
Albánsko v súčasnosti zažíva neskutočný ekonomický boom, ktorý len tak neopadne. Dlho najchudobnejšia krajina starého kontinentu, ktorú predtým diktátor Enver Hodža totálne izoloval od okolitého sveta, totiž rastie z nuly.
„Albánsko si dnes prežíva to, čo si prežívalo Česko pred 30 rokmi. Prebiehajú tam také naše deväťdesiate roky,“ hovorí pre Forbes zakladateľka a majiteľka spoločnosti Albia.cz, ktorá je dnes najväčšou českou firmou v Albánsku pohybujúcou sa v oblasti sprostredkovania nákupu a predaja nehnuteľností vrátane následnej správy apartmánov a ďalších súvisiacich služieb.
Ak sa pozrieme detailne na realitný trh v Albánsku, zistíme, že ceny nehnuteľností sa v závislosti od lokality v posledných piatich rokoch zvýšili v rozmedzí od 80 do 200 percent. Dôvody sú jasné.
Albánsko v poslednej päťročnici trhá rekordy, pokiaľ ide o návštevnosť turistov, čo sa odráža aj na aktivite zahraničných investorov, ktorí sa snažia prichádzajúcej mase ľudí postaviť dostatočný počet kvalitného ubytovania.
Milióny turistov
Podľa Instatu navštívilo Albánsko vlani 12,47 milióna cudzincov, oproti 11,7 milióna v roku 2024, čo predstavuje nárast o približne 6,6 percenta. Pre trh s bývaním to slúži predovšetkým ako ukazovateľ dopytu po krátkodobých prenájmoch v pobrežných mestách.
Svetová banka očakáva, že albánska ekonomika v roku 2026 porastie opäť viac ako trojpercentným tempom. Pre investorov to znamená, že trh je podporovaný nielen turistickou sezónou, ale aj domácou hospodárskou aktivitou, najmä v Tirane a najväčších mestských aglomeráciách.
Jan Strouhal
Záujem o albánske nehnuteľnosti zvýšila aj súčasná situácia v Dubaji, ktorá bola nedobrovoľne vtiahnutá do konfliktu medzi USA a Iránom a pre ktorú tamojší investori hľadajú alternatívne trhy, kde zhodnotiť svoje peniaze.
Zamerali sa aj na juhoeurópske krajiny a Srbová z Albia.cz odhaduje, že k celkovému rastu dopytu po albánskych nehnuteľnostiach prispel Dubaj až jednou pätinou.
Do Albánska pritom hľadia investori zo všetkých kútov sveta, intenzita ich záujmu sa potom odvíja najmä od priameho leteckého spojenia.
V Albánsku dnes nájdete mnoho amerických investorov, prím však hrajú európske krajiny. Najviac si v krajine s čiernym dvojhlavým orlom na červenej vlajke zaobstarávajú nehnuteľnosti ľudia z Talianska, Poľska, Nemecka, Česka, ale aj Škandinávie.
Kupujú desiatky víl
„Počet nehnuteľností, ktoré si v celom Albánsku zaobstarali Česi a Slováci, už ide podľa našich odhadov do tisícov. Albánsko zároveň začína lákať bonitnejšiu českú klientelu, ktorá kupuje celé vily, o ktoré je rastúci záujem, alebo kupujú viac apartmánov naraz. Niektorí aj rovno desiatky,“ opisuje Srbová zmeny v správaní investorov.
Ceny nehnuteľností v Albánsku síce v poslednej päťročnici rástli medziročne o viac ako 20 percent, aj tak sa dnes v porovnaní s inými juhoeurópskymi destináciami pohybujú na priaznivých úrovniach a nehnuteľnosti sú tam cenovo dostupné aj pre bežného Čecha.
Zdražovanie realít tam dnes mierne spomaľuje, aj tak sa však v medziročnom porovnaní pohybuje nad desiatimi percentami.
Cena za meter štvorcový závisí od lokality. Okolo albánskej metropoly Tirany sú ceny najvyššie, v centre atakujú aj 5-tisíc eur za meter štvorcový. Podobné je to v turisticky exponovaných letoviskách, ako sú mestá na Albánskej riviére Saranda alebo Ksamil.
V severnejších pobrežných oblastiach, ako je napríklad letovisko Drač alebo Shëngjin, však ceny padajú až pod polovicu hodnôt v Tirane, konkrétne meter štvorcový apartmánu tu stojí 1 400 až 2 500 eur.
„Ceny nehnuteľností v Albánsku sa výrazne líšia v závislosti od lokality, vzdialenosti od mora, výhľadu, kvality projektu a štandardu stavby,“ približuje Srbová z Albia.cz a vyzdvihuje hlavné trendy na trhu.
Príplatok za súkromie
„Medzi ne patrí najmä silný dopyt po nových rezidenčných komplexoch s recepciou, bazénmi a profesionálnou správou. Je veľký záujem o menšie a stredné apartmány, ktoré ponúkajú najlepší pomer obstarávacej ceny a následného výnosu. Dopyt rastie aj po vilách a domoch a investori dnes kladú väčší dôraz na kvalitu stavby a sprievodné služby,“ vypočítava Srbová.
Pri vilách je nutné podotknúť, že sa pohybujú v iných cenových hladinách a z čisto investičného hľadiska často nedávajú zmysel. Tieto nehnuteľnosti kupujú bohatší klienti, ktorí si radi priplatia za súkromie.
To je vlastne ďalší veľký trend. Do Albánska totiž čoraz častejšie mieria podnikatelia, ktorí sa objavujú aj vo Forbes. Jedným z nich je majiteľ rodinného holdingu Czech-GEN Group Jiří Žák, ktorý v Albánsku investične skupuje desiatky apartmánov v rôznych destináciách.
„Albánsko som navštívil pred asi desiatimi rokmi, aby som lepšie zanalyzoval potenciál pre dodávky uvedených liečivých látok pre miestny farmaceutický sektor,“ hovorí pre Forbes Jiří Žák.
„Krajina ma natoľko zaujala, že som následne kúpil niekoľko apartmánov pre členov rodiny aj na využitie pre manažment v meste Drač,“ dopĺňa s tým, že dnes v Albánsku vlastní desiatky apartmánov.
Jiří Žák sa pritom rozkročil z Drača do Vlory, teda smerom k albánskej riviére. Zaujal ho napríklad projekt Poseidon Residence, ktorý práve teraz rastie pri obľúbenej pobrežnej promenáde Lungomare neďaleko maríny, ktorá prechádza modernizáciou. Tam kúpil rovno niekoľko jednotiek.
Menej regulácií
Nové maríny a všetka infraštruktúra teraz vznikajú po celom Albánsku, čo vo finále povedie k ďalšiemu rastu cien nehnuteľností v ich okolí.
K tomu je Žákova spoločnosť MedicProgress aj výrobcom hotelovej kozmetiky AmeaCare, ktorú na albánsky trh a postupne aj na celý Balkán uvádza práve v spolupráci s Albia.cz.
„Postupne odkrývame potenciál aj pre ďalšie firmy skupiny,“ potvrdzuje, že v Albánsku je v rozvoji služieb aj obchodu veľký potenciál.
Z pohľadu regulácií má Albánsko oproti iným krajinám výhodu. Kým v iných juhoeurópskych krajinách dochádza k obmedzovaniu krátkodobých prenájmov alebo sú stanovené podmienky, ktoré kupujúcim zakazujú špekulatívne nákupy za účelom následného rýchleho predaja nehnuteľnosti (formou časového testu a pod.), Albánsko je v tomto aj inom zatiaľ úplne slobodnou krajinou.
Regulácie pre zahraničných investorov sú zatiaľ veľmi vágne, ak vôbec nejaké. Krátkodobé prenájmy, ktoré zaisťujú dodatočný výnos majiteľovi, ktorý sa rozhodne ho poskytnúť tretím osobám, potom nie sú ničím obmedzené a dokážu zaistiť ročný výnos presahujúci 10 percent.
Prívetiví ľudia
Hypotéku však väčšinou nesplatia aj pre kratšiu sezónu. Albánsko má kúpaciu sezónu od mája do začiatku októbra, v zime teploty klesajú aj k desiatim stupňom Celzia. V tomto albánska Riviéra nemôže konkurovať napríklad španielskemu Costa del Sol, kde sa denné teploty aj v zime pohybujú okolo 20 stupňov Celzia.
Daňové zaťaženie sa potom pohybuje tiež na pomerne nízkych úrovniach. Ročná daň z nehnuteľnosti je nízka a pohybuje sa spravidla okolo 0,05 percenta z hodnoty nehnuteľnosti (konkrétna sadzba sa môže líšiť podľa obce). Daň z kapitálového zisku pri predaji dosahuje štandardne 15 percent zo zisku.
„Medzi najväčšie riziká na albánskom trhu patrí predovšetkým nedostatočná právna previerka nehnuteľnosti, neoverený developer, nejasné zmluvné podmienky alebo podcenenie budúcich nákladov na správu,“ upozorňuje zakladateľka Albia.cz Srbová.
A Jiří Žák ju zo svojej praktickej skúsenosti dopĺňa. „Albánsko a jeho ľudia na mňa pôsobia veľmi prívetivo a oceňujem, že spoločnosť nie je nábožensky rozdelená a ľudia sa navzájom uznávajú a tolerujú,“ hovorí skôr, než sa obráti k investičným a biznisovým skúsenostiam.
„Čo sa týka obchodu, ten má svoje špecifiká a je cítiť, že sme na juhu Európy. Hoci je snaha mnohé zákony a legislatívu priblížiť maximálne k EÚ, nie všetko je zatiaľ harmonizované. Niektoré činnosti a administratívne kroky trvajú dlhšie, než je naším zvykom,“ dodáva.
Investori Albánsku do budúcnosti veria aj preto, že dnes vykazuje jeden z najrýchlejších rastov HDP v Európe presahujúci tri percentá a vyhliadky na ďalšie roky sú podobné. To je kontrast v porovnaní so západnou Európou, kde sa rast ekonomiky prepadá čoraz bližšie k nule.
Vstup do EÚ
Albánsko je navyše v poslednom kole vyjednávaní o vstupe do Európskej únie, kam by malo vstúpiť aj s ďalšími krajinami západného Balkánu, ako sú Severné Macedónsko, Čierna Hora a Kosovo. Termín prijatia nie je stanovený, ale očakáva sa, že k nemu dôjde zhruba do piatich rokov.
Tento mix potom robí z Albánska atraktívnu destináciu na zhodnotenie peňazí. A v poslednom čase začína z českého pohľadu priťahovať aj tie najväčšie developerské skupiny, ktoré si nechcú nechať ujsť zaujímavú príležitosť.
A tiež veľké architektonické štúdiá, keďže sa Albánsko nečakane stalo epicentrom európskej modernej architektúry. Zákazky sa tu teraz snažia získať skoro všetky európske architektonické štúdiá.
„Pripravujú sa tam desiatky až stovky nových projektov a oni sami o tejto vlne hovoria ako o future heritage. Tá krajina počas 20. storočia dostala strašné rany, ale súčasný premiér (Edi Rama – pozn. red.) do toho extrémne šliape,“ vysvetľovalo v júlovom vydaní magazínu Forbes česko-slovenské architektonické duo Chybik + Kristof.
Zdá sa, že Albánsko dáva zmysel nielen investorom a že krajina, ktorá bola v čase komunizmu veľmi blízka Čechom a Albánci si ich preto dobre pamätajú, zažíva naozaj prelomový rok. Tamojší trh už totiž nepriťahuje len drobných investorov, ale začína sa naň hrnúť aj veľký český i svetový biznis.
Článok vyšiel na Forbes.cz a jeho autorom je Jan Strouhal.
