Výrazný nárast úrokov a prísnejšie podmienky bánk zredukovali počas tohto roka počet úspešných žiadateľov o úver na bývanie o dve tretiny.
Kým v marci poskytli banky hypotéky za 2,9 miliardy eur, v októbri ich bolo len 939 miliónov. Priemerná sadzba v tomto istom čase vzrástla z jedného na 2,8 percenta. Ide pritom o údaj z októbrovej štatistiky Národnej banky Slovenska. V súčasnosti sú už sadzby vysoko nad tromi percentami.
Trh stále žije
Napriek tomu poskytovanie úverov úplne nezamrzlo. Ešte stále je dosť ľudí, ktorí si financujú svoje bývanie úverom. Ich profil je však odlišný ako pred rokom.
„Z trhu vypadla veľká časť ľudí so zárobkom na úrovni celoštátneho priemeru. Ak chce táto skupina obyvateľov bývať vo vlastnom, musí sa posunúť s nákupom bývania do satelitných obcí alebo vzdialenejších dedín,“ naznačuje Marián Búlik, finančný analytik spoločnosti OVB Allfinanz Slovensko.
„Na trhu zostali ľudia, ktorí majú hotovosť na kúpu celej nehnuteľnosti, ako aj nadpriemerne zarábajúci, ktorí dostanú dostatočne vysokú hypotéku a dokážu ju dofinancovať vlastnými úsporami, stavebným či spotrebným úverom,“ konštatuje.
Aj títo ľudia však podľa neho často vyčkávajú na pokles ceny bývania. Kombinácia nižšej dostupnosti úverov a vyčkávania na ďalší vývoj spôsobila celkové ochladenie hypotekárneho a realitného trhu.
O 40-tisíc nižšia hypotéka ako pred rokom
„Vzhľadom na rastúce úrokové sadzby a legislatívne obmedzenia si pri dnešných cenách nehnuteľností môže dovoliť hypotéku oveľa menšie percento ľudí. Zmeny sa menej dotýkajú ľudí s vyšším finančným príjmom,“ hovorí Martin Vacho hypotekárny expert v Moneyhoon.
Priemerný klient pri rovnakom príjme dostane dnes v porovnaní s úvodom roka od banky o 40-tisíc eur nižšiu hypotéku.
Marián Búlik
„Môže stať, že sa ľudia budú musieť uspokojiť s bývaním, ktoré sa bude vzďaľovať ich predstavám o dôstojnom bývaní,“ dodáva. Poukazuje najmä na avizovaný nový trend výstavby menších bytov, ktoré by mohli pomôcť udržať ceny ako tak dostupné.
„Dostupnosťou bývania sme sa vrátili späť približne do roku 2015. V praxi to znamená, že priemerný klient pri rovnakom príjme dostane dnes v porovnaní s úvodom roka od banky o 40-tisíc eur nižšiu hypotéku. To je skutočne výrazný zásah do trhu,“ sumarizuje Búlik.
Komu sa oplatí refinancovanie
Popri financovaní nového bývania došlo k výrazným zmenám aj pri refinancovaní starších úverov.
„Jar bola akýmsi vyvrcholením refinančných hypoték. Kto nerefinancoval, snažil sa aspoň predĺžiť si fixáciu úrokovej sadzby na svojej hypotéke. Kto zaváhal a bude mať v blízkej dobe výročie fixácie, ten zaplatí oveľa viac,“ naznačuje Vacho.
Nárast úrokov zmenil pohľad na výhodnosť tohto procesu. Vo väčšine prípadov to totiž dnes znamená vyššiu splátku.
„Pri zostávajúcej dobe splatnosti napríklad 15 rokov a dlžnej sume 50-tisíc eur predstavuje nárast splátky pri raste sadzby z jedeného na tri percentá 46 eur. Ak je dlžná suma 150-tisíc eur, úver sa mesačne predraží o 138 percent,“ vypočítava Matej Dobiš z portálu FinančnýKompas.sk. Čím vyšší je teda zostatok úveru, tým nevýhodnejšie je dnes jeho refinancovanie.
Sú špecifické prípady, keď je refinancovanie nevyhnutné. „Ide napríklad o rozvod a vysporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov, vylúčenie nehnuteľností zo záruk či navýšenie hypotéky. Takýchto prípadov je však veľmi malé množstvo,“ konštatuje Radoslav Valko, generálny riaditeľ poradenskej spoločnosti Sophistic Pro finance.
Čaká sa ďalší rast sadzieb
Refinancovanie úverov sa podľa odborníkov oplatí najmä pri úveroch, ktorým fixácia sadzby končí už v blízkom čase. Sadzby totiž môžu ešte ďalej rásť.
„Hypotéky budú jednoznačne ešte drahšie. Dôvodom je ďalšie zdvíhanie základných sadzieb Európskej centrálnej banky,“ prognózuje Búlik. „Pre budúci rok sa odhaduje postupné zvyšovanie základnej sadzby o ďalšieho 1,5 až dva percentuálne body na štyri, respektíve 4,5 percenta.“
„Od týchto sadzieb sa odvíja cena peňazí na finančných trhoch, na ktorých banky získavajú zdroje na hypotekárne úvery. Je teda vysoko pravdepodobné, že v priebehu roka 2023 sa priemerná sadzba nových hypoték z dnešných necelých troch percent dostane jasne cez štyri percentá,“ myslí si.
Podmienky pre ľudí nad 40 rokov sa zhoršia
Zmenou, ktorá vstúpi od Nového roka do platnosti, je obmedzenie úverovej kapacity pre ľudí nad 40 rokov, ktorí si budú brať úver so splatnosťou aj v dôchodkovom veku. Kým dnes sa plošne uplatňuje limit úverovej kapacity vo výške osemnásobku ročného príjmu dlžníka, od Nového roku bude tento ukazovateľ každým rokom veku dlžníka klesať o 0,25 bodu.
Človek vo veku 45 rokov s ročným čistým platom 20-tisíc eur tak môže mať dnes úvery v hodnote dovedna 160-tisíc eur. Od nového roka to bude môcť byť len 6,75 násobok jeho ročného príjmu, teda 135 tisíc eur.
Ďalšie ochladenie trhu
Pokračovanie zdražovania úverov a prísnejšie pravidlá NBS prispejú k ďalšiemu ochladeniu trhu. „Nedošlo len k samotnému zvýšeniu sadzieb, ale aj rastu rizikových prirážok bánk podľa segmentácie klientov. V súčasnosti sú tak banky omnoho obozretnejšie pri poskytovaní úverov. To signalizuje, že predpokladajú ochladenie trhu,“ naznačuje Valko.
Jedným z dôsledkov bude podľa neho prečistenie sprostredkovateľského trhu. „Trh sa prečistí o agentov, ktorí nemali záujem o poskytovanie kvalitných služieb klientom, ale len o rýchly zárobok. Budúci rok bude zrejme pre veľké množstvo realitných maklérov a sprostredkovateľov veľmi ťažký,“ uzatvára.
